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2022年10月の投稿一覧

access_time2023年8月3日

◇2022年基準地価◇ 全国平均上昇、福島県マイナス

◇2022年基準地価◇


国土交通省は9月20日、2022年7月1日時点の基準地価を発表しました。


全国平均は

全国の全用途平均は、0.3%上昇し3年ぶりに上昇に転じ、住宅地の全国平均は前年比0.1%上昇で31年ぶりに上昇となりました。

全国の最高価格地は17年連続で銀座一丁目駅近接商業地のビルで、1㎡あたり3,930万円となっています。


福島県平均は

福島県の全用途平均は2019年の東日本台風の影響が大きく0.5%減と3年連続でマイナス、住宅地で0.1%減、いわき市の平均変動率は、住宅地で0.3%減と3年連続でマイナスとなりました。


いわき市は

いわき市の最高価格は、住宅地が平字作町三丁目の1㎡あたり80,800円(前年比800円増)、商業地は平字小太郎町の1㎡あたり103,000円(前年比2,000円増)。

いわき市においても2019年東日本台風の影響が大きかった平中平窪の下落率は全国4位・県内2位、下平窪の下落率は県内3位になるなど、下落率は大きくなっています。

また、いわき市の商業地は、JRいわき駅前の大型ホテル開発計画や大型分譲マンションの建設が進んでいることが影響し、1.3%増と10年連続のプラスになりました。



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前回の一言コラム ⇒⇒⇒こどもみらい住宅支援事業



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access_time2022年11月8日

賃貸経営におけるインボイス制度の影響【賃貸】

こんにちは、PM事業部の関場淳介です。
消費税10%への引き上げに伴い、2023年(令和5年)10月1日より、インボイス制度が導入されることになりました。
今回は、インボイス制度の導入により、不動産賃貸業にどのような影響を与えるのかについてご紹介いたします。

■インボイス制度とは

インボイス制度とは、2023年10月1日から導入される消費税に関する新しい制度で、ひと言でいえば「消費税の適正な仕入税額控除を行うための制度」です。
そのために必須となるのが「インボイス(=適格請求書)」です。
インボイスは、売り手(受注側)が買い手(発注側)に対して正確な適用税率や消費税額等を伝えるための手段であり、定められた事項が記載されている請求書や納品書、その他これらに類する書類をいいます。
免税事業者のオーナー様は、仕組みを理解してインボイス制度の対策を早めに検討しましょう。

【インボイスの条件】
[1] 適格請求書発行事業者が発行している
[2] 適格請求書保存方式で定められた記載事項が含まれている

①適格請求書発行事業者の氏名又は名称及び登録番号
②取引年月日
③取引内容(軽減税率の対象品目である場合はその旨)
④税率ごとに合計した対価の額(税抜又は税込)及び適用税率
⑤消費税額等(端数処理は一請求書あたり、税率ごとに1回ずつ)
⑥書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称
(注)適格簡易請求書の記載事項は上記①から⑤となり(ただし、「適用税率」「消費税率等」はいずれか一方の記載で足ります。)、上記⑥の「書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称」は記載不要です。

■インボイスの対応区分

物件種類オーナーの状況対策
住宅の家賃収入のみ消費税は非課税インボイス対策の必要なし
事務所・店舗等の家賃収入あり&テナント(賃借人)が免税事業者免税事業者インボイス対策の必要なし
事務所・店舗等の家賃収入あり&テナント(賃借人)が課税事業者免税事業者インボイス対策を検討
事務所・店舗等の家賃収入あり課税事業者インボイス発行事業者の登録を必要とする

■賃貸経営に影響を及ぼす可能性のあるポイント

「競争力が低下する」
オーナーが免税事業者の場合、「適格請求書(インボイス)」を発行できないので、テナント(借主)は家賃にかかる消費税を仕入 税額控除できません。
すると、借主は消費税の負担額が増えてしまい、利益が減ります。その結果、借主の動きとして次のような行動が想定されます。
"消費税分を家賃から減額してほしいと交渉する"、"「適格請求書」を発行してもらえる物件に移転する。
"家賃が同じであっても、借主の実質的な負担額に差が出てしまうため、大家さんが免税事業者の場合はライバル物件と比べて競争力 が低下してしまうことになります。

「法人化による節税効果が薄まることがある」
賃貸経営の定番の節税策である「法人化」とは、オーナーご自身が代表となる資産管理会社を設立する方法です。
法人化では、資産管理会社に不動産の所有権を移す方式もありますが、資産管理会社に物件を売却せずに、オーナーが所有する不動産の管理を資産管理会社に委託して管理料を支払う方式があります。
このとき、オーナー(個人)が消費税の課税事業者で資産管理会社が免税事業者の場合には、管理料にかかる消費税についてオーナーは仕入税額控除を行えるが、資産管理会社側は消費税の納税義務がない、という一石二鳥のやり方が可能でした。
ところがインボイス制度が導入されると、免税事業者の資産管理会社からの請求書ではオーナーは仕入税額控除が受けられないので、節税効果が薄まってしまいます。


インボイス発行事業者(課税事業者)となることによる有利・不利を想定し、十分な検討が必要です。
今般の改正が納税額にどの程度の影響を与えるのか、今のうちから試算を行い適格請求書発行事業者としての登録をするべきかどうか検討していきましょう。


あわせて読みたい ⇒⇒⇒「心理的瑕疵ガイドライン」策定後の変化について


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