2016年3月の投稿一覧

賃貸住宅を所有することは、相続税対策のみならず所得税対策に有効であると言われています。

これは減価償却できる資産を持ち、融資を受けていれば、金利分を経費として計上できるためです。

ただし、築年数が経過するごとに経費は少なくなり、手残り収入が減ります。

今回は、おおむね建築後15年に起こる「賃貸経営のデッドクロス」についてご説明致します。

 賃貸住宅の主な経費～減価償却と借入金利について 

●減価償却とは

建築費を法定耐用年数で分割し、毎年経費として計上する仕組みです。

償却方法は建築費の7割が本体工事となり定額法で下記耐用年数で分割します。

鉄筋コンクリート造47年

重量鉄骨造34年

木造22年

また、建築費の約3割は設備工事となり定額法もしくは定率法で15年で償却します。

●借入利息の経費について

一般的に賃貸住宅を建てる方は、毎月の返済額が変わらない元利均等返済方式を選んでおり、経費となる利息は経過年数に応じて減少していきます。

「デットクロス」とは 

建築後15年を経過すると↓

① 経費となる減価償却が少なくなる

② 元利均等返済の場合返済額は変わらず、経費とならない元金の割合が増える

収入は変わらずに①と②の金額が逆転し、所得税が増え、手取り収入（キャッシュフロー）が減る現象を「デッドクロス」と呼びます。

デッドクロスを回避するには

①計画的な修繕工事の実施

②繰り上げ返済を行う

③新たに物件を建築もしくは購入し償却資産を増やす

④ローンの借り換えで返済計画を伸ばす

⑤売却する

上記の中で最も一般的な方法は計画的な修繕工事の実施です。経費を増やすだけではなく、家賃の下落の予防につながります。

修繕工事をするうえでのポイント

１.長期修繕計画を立てて実行(建物、設備の寿命、経費を考慮）

２.修繕費を積み立てておく（生命保険などを活用）

３.ローンやリースを活用し修繕工事を行う

これからの確定申告の内容を踏まえ、修繕計画を立て実行する事をおすすめ致します。

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