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不動産NEWS|カテゴリー

access_time2021年9月13日

ご所有物件の差別化【賃貸】

お世話になっております。㈱いわき土地建物PM事業部の吉田です。
コロナ禍にあって不安定な市況の中でも、魅力的な物件には入居者様が集まります。
ご所有物件は、多くの類似物件と比較された際に選ばれる魅力的な物件となっておりますでしょうか。
ご入居者様の目線に立ち、具体的な対策を講じる必要があるかどうか、改めて見直しをしてみましょう。

賃貸のお部屋探しは、まず初めに多くの方がインターネットのポータルサイトで検索をされます。
そのため、今回は...
⇒ポータルサイト上で検索する項目別に比較して差別化に効果的な対策をご紹介致します。

~検索項目別の差別化POINT~

【賃料】~類似物件と比較して適正か~
適正賃料かどうかを、下記内容等を総合的に細かく類似物件と比較して決める。
・築年数  ・間取り  ・立地  ・設備  ・陽当り
【初期費用】~契約金の総額を比較する~
賃料も合わせた下記内容等と、全体のバランス、総額を比較して決める。
・礼金  ・敷金  ・保証料  ・フリーレント  ・鍵交換費用
【ご入居者様のこだわり条件】
入居の間口を広げられる様、差別化を検討する。
・ペット可  ・楽器可  ・家具付き  ・ルームシェア可  ・SOHO(事務所利用)可  等
【設備】~市場に合わせて導入を検討~
類似物件の設備と比較し、導入を検討。人気の設備等、アピールポイントとなる設備は賃料等に反映させる。
・インターネット(無料・速度改善)
・TVモニター付きインターフォン
・宅配ボックス
・浴室換気乾燥機
・追い焚き機能

選ばれる物件になるには、ご入居者様が、どのように物件を比較し選んでいるのかを把握した上で、ご所有物件の特徴を活かしながら、類似物件よりも魅力的にする必要があります。
当社にご相談いただき、効果的な対策をお引越しシーズン前に行っておきましょう。


あわせて読みたい ⇒⇒⇒「2021年分路線価発表」


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access_time2021年8月3日

2021年分路線価発表【賃貸】

お世話になっております。 PM事業部の武藤佳子です。

国税庁は2021年7月1日、相続税や贈与税の算定基準となる2021年分の路線価(1月1日時点)を発表しました。
全国約32万地点の標準宅地は、2020年比でマイナス0.5%となり、6年ぶりに下落となりました。

【2021年分路線価発表】~路線価、6年ぶり下落 コロナウイルス感染症拡大の影響も~

■2021年分の傾向

全国平均で前年比0.5%下落し、6年ぶりに前年比マイナスとなりました。
新型コロナウイルス感染症拡大により、インバウンド(訪日外国人客)需要の消失や、飲食店への営業自粛・営業時間短縮要請の影響で、観光地と商業地で下落傾向が顕著に表れました。

■最新の路線価の確認方法

国税庁のホームページの2021年分財産評価基準
http://www.rosenka.nta.go.jp/
に全国の路線価が公表されており、ホームページ内に評価方法が記載されています。


相続人の分割方法を検討する際には、まずご所有地、個々の評価額を正確に把握することが重要です。
一般的に相続税路線価は実勢価格の7~8割と言われており、売却する際の目安となります。

国税庁は、都道府県が不動産鑑定士の評価を基にまとめる基準地価(7月1日時点、毎年9月頃公表)が大幅に地価(時価)が下落した場合、相続税や贈与税の算定に使うその地域の「路線価」を減額修正できる措置を検討しています。
相続税法では、相続財産は被相続人が死亡した時点の地価で評価し、路線価に基づいて算定した地価を原則としています。
しかし、地価が路線価を下回った場合は、納税者が個別に不動産鑑定士に頼んで評価額を出しそれをもとに相続税などを申告しても有効です。
申告期限によっては不動産鑑定士に評価額を算出依頼し、納税するか、9月の基準地価の発表を待ってから納税とすることも検討してみましょう。


あわせて読みたい ⇒⇒⇒建物の点検を実施しましょう

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access_time2021年7月6日

建物の点検を実施しましょう【賃貸】

お世話になっております。PM事業部の櫻井です。
建物をより長く快適な状態で使い続けるためには、定期的なメンテナンスや早めの修繕が必要です。
今回は点検すべき主な項目、点検する際の注意事項などを¥ご紹介いたします。

【屋根・雨樋】
・雨漏りがある
・塗装の劣化や破損、ズレがある
【外壁】
・塗装面に触ると粉が手につく
・壁面にひび割れやタイルの剥がれがある
【ベランダ、階段廊下】
・床に剥がれや隙間がある
・鉄部(手すり等)に錆や破損がある
【給水設備・排水管】
・水の流れが悪い、異臭がする
・過去に水漏れがあった、異音がする
【基礎(土台)】
・ひび割れや蟻道(土で盛られた道)がある
【外部建具(扉、雨戸等)】
・開閉に支障がある
・鉄部に錆や破損がある

点検にはオーナー様や管理会社が自ら行う自主点検と、法令で義務付けられた有資格者または、所定の検査機関による法定点検があります。
こうした点検を通じて、建物各部の不具合や設備の異常などを把握し、適切に補修を行うとともに、その内容を記録・保管していくことが重要です。

昨今、施工不備問題が話題になっています。
万が一に備え、賃貸住宅を定期的にメンテナンスをすることが大切です。
入居者を守るため、そしてオーナー様自身を守るため、今一度、ご所有物件の見直しをしてみてはいかがでしょうか。

あわせて読みたい ⇒⇒⇒「賃貸住宅もニューノーマル」 ~物件選びも非対面・非接触がポイント~


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access_time2021年6月4日

「賃貸住宅もニューノーマル」 ~物件選びも非対面・非接触がポイント~【賃貸】

お世話になっております。PM事業部の阿部です。
コロナを機に進んだのは借り手のニーズの「多様化」。
「ステイホーム」を充実させた「コンセプト賃貸」のような広さやグレードを求める層もいれば、「非対面・非接触」といったコロナ対策をお部屋探しに求める方も増えてきています。

~専用スペース~■タッチレス水栓
菌を家に持ち込まない、広げないためにマストな設備です。
■トイレ
蓋の開閉・洗浄すべてオート機能。
■モニター付きインターフォンを設置
端末に触れることなく操作が可能。
新型コロナウィルスなどのウィルス感染リスクを抑えられます。
ドアの種類によって設置不可なものもあるため、事前に確認をしましょう。
~共用スペース~■宅配BOXの設置
既に設置されている物件でも、BOXの個数、サイズが世帯数等と合っているか確認しましょう。
デリバリーBOXも現在設置している所は少ないが、コロナ禍でデリバリーの利用が増え需要度はUP。
■置き配対応
非対面で荷物を受け取れる置き配希望者が増加。
宅配バックのニーズ拡大。
玄関ドアノブに簡易的に設置できるバッグ等がでています。
■非接触自動検温器を設置
人の出入りが多い共用部、建物入り口に非接触自動検温器を設置。
→現在の入居者の不安を払拭。
→新たなユーザーの印象UP。
番外編■物件情報を探す際に必要だと思う情報は?
◆水回りに重点を置く物件探しが主流に
2020年10月に実施した「不動産情報サイト利用者アンケート調査」では、不動産サイトで物件を探す際に必要だと思う情報の上位5位にトイレ、バス、居室、キッチンの写真がランクインしています。
この結果より物件探しの主流に水回りも主流になっているのが見受けられます。
その背景には新型コロナウィルスにより自宅で過ごす時間が増え始め、賃貸住宅においてもバスやトイレといった空間も快適に過ごすための重要ポイントになっています。


新型コロナ感染症の影響で、賃貸住宅に対する需要・要望も変化していきます。
今後の入居率UP・空室削減に向けた設備投資を行う際には、改めて『今の入居者様の目線』にたって検討しましょう。

あわせて読みたい ⇒⇒⇒令和3年地価公示の結果及び動向について


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access_time2021年5月6日

令和3年地価公示の結果及び動向について【賃貸】

お世話になっております。PM事業部の関場です。
先日は、賃貸住宅セミナーにご来場いただきまして誠にありがとうございました。

国土交通省は3月23日、令和3年1月1日時点の公示地価を公表しました。
今回のオーナーズニュースは地価公示の結果及び動向についてご紹介いたします。

【令和3年公示地価の傾向】

■全国平均が6年ぶりに下落・住宅地は5年ぶりに下落・商業地は7年ぶりに下落
■三大都市圏(東京、大阪、名古屋)はいずれも8年ぶりに下落
■地方四市(札幌、仙台、広島、福岡)はすべての用途で上昇を継続したが上昇率が縮小
■地方四市を除くその他地方圏でも全用途平均・住宅地は2年ぶりに、商業地は3年ぶりに下落



令和3年3月に発表された公示地価は、全用途の全国平均が対前年でマイナス0.5%となり2015年以来6年ぶりに下落しました。
新型コロナウイルス感染症拡大の影響が大きく、外出自粛、インバウンド需要が減少した事により、ホテルや店舗の土地需要が激減し、地価を押し下げる結果となりました。
一方で、リモートワークなど在宅勤務が増えたことによって、通勤アクセスより住み心地を重視し、郊外部に移住する動きも出てきており、一部の地域で地価が上昇するといった変化もみられました。
また、地方四市が上昇を継続した理由は、再開発や各ブロックでの中心都市であり、住宅・オフィス需要が強いためと考えられます。

新型コロナウイルス感染症拡大により公示地価は全体的に減少しましたが、一部地域では上昇するなど、コロナ禍の影響が全国の地価に及んでいることが浮き彫りになりました。
今後も不透明な状況が続きそうです。地価動向について注視し常にアンテナを張っておくことが重要になるでしょう。

あわせて読みたい ⇒⇒⇒「コンセプト賃貸」~新生活様式でのニーズに応える~


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access_time2021年4月8日

「コンセプト賃貸」~新生活様式でのニーズに応える~【賃貸】

お世話になっております。PM事業部の吉田です。

新型コロナウイルスの影響により、入居者様の物件選別の考え方に変化が出てきました。
多様化するニーズに応えるため今回は「ステイホーム」を充実させた「コンセプト賃貸」をご紹介いたします。

■ 新生活様式になり需要UPの「コンセプト賃貸」

「テレワーク」■仕事に集中できる半個室
■仕事に適した背景(内装)
■電源(コンセント)充実
■通信速度の強化
■インターネット無料
「ホームジム」■壁面に大きい鏡を設置
■ボルダリングの壁を設置
「ペットと過ごしやすい物件」■ドッグラン付き
■ペットの足洗い場設置
■ペットドア設置
■腰壁シート・パネル設置
 ※ペットの爪とぎ対策
「ホームシアター」■プロジェクター・スクリーン設置
■音漏れ軽減、吸音パネル
「ガレージ」~愛車と共に生活~■換気扇設置
 ※ガレージ内でエンジン稼働可
■室内から車を鑑賞可能なスペース
★ガレージは他の用途にも利用可能★
 ※DIY作業場・収納・物干しスペース
■車やバイクを趣味とする方からの需要


「コンセプト賃貸」はターゲットとなる入居者様を明確にすることが大切です。
求められている賃貸住宅を提供する事は、物件の価値を上げることにつながります。
マーケット情報をリサーチし、トレンドを常に確認しておきましょう。

あわせて読みたい ⇒⇒⇒高齢化社会における今後の賃貸経営


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access_time2021年4月8日

高齢化社会における今後の賃貸経営【賃貸】

こんにちは、PM事業部の豊岡正樹です。

日本は「人口減少」「少子高齢化」が進み、賃貸経営においても、高齢者が入居するケースが増えてきました。
しかし、高齢者の健康面に対する不安や、室内での孤独死等により、入居を断られるケースもみられます。
今回は、高齢者が入居する事で起こりうる不安の対策や入居する事のメリットをご紹介いたします。

高齢者人口及び割合の推移
(1950年~2040年)
日本の総人口(2020年9月15日現在推計)は、前年に比べ29万人減少している一方、65歳以上の高齢者人口は、3,617万人と、前年に比べ30万人増加し、過去最多となりました。
総人口に占める割合は28.7%と過去最高となりました。 国立社会保障・人口問題研究所によると、第2次ベビーブーム期(1971年~1974年)に生まれた世代が65歳以上となる2040年には35.3%に上昇するとしています。
平均住居年数(全国)
(2020年度上期)
賃貸住宅の利用客層を「学生」「一般単身(学生除く)」「一般ファミリー」「高齢者(65歳以上)」「法人」「外国人」に分類し、平均居住年数をグラフ化しました。
「高齢者」では特に、長期居住者が多いのが分かります。
「高齢者」は周辺地域との接点の維持や引越しの手間がかかるとして引っ越しは少ない。
居住を開始すると継続して住み続ける希望を強く持つのは必然で、居住年数が伸びています。


賃貸住宅に高齢者が入居する際のオーナー様のメリット

■長期入居となる為、家賃の安定収入が見込める
■若い人には敬遠されがちな1階に需要がある

一方で、室内の孤独死(再募集・修繕に莫大な費用がかかる)健康面や転倒事故など不安がありますが...
最近では、様々な商品も開発・販売されています。

①見守りサービス
・家電系の安否確認センサー導入(ポット、TV、人感電球など)
・ライフラインの見守りサービス(電気、水道など)
・緊急時の通報用ブザー ・配食サービス

②保険
入居者の孤独死や、原状回復費用を補償する保険 → 各種少額短期保険の利用を検討

将来にわたる長期の賃貸経営において「高齢者」という「入居者の間口」を広げることは賃貸マーケットにおいて無視できない状況と言えそうです。

あわせて読みたい ⇒⇒⇒リフォーム工事の経費計上について


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access_time2021年2月27日

リフォーム工事の経費計上について【賃貸】

こんにちは、PM事業部の阿部麻里です。

確定申告が始まりました。
入居促進や建物の維持管理の観点でリノベーション・リフォームを行った場合は、経費計上の方法により、税金に差が出る可能性があります。
今回は経費計上の方法を確認してみましょう。

リフォーム工事の税務上の区分

修繕費 建物の維持・管理、あるいは原状回復を目的とするもの ⇒減価償却しないで一括して経費計上する
資本的支出 設備の価値を向上、耐久性を増加させる費用 ⇒減価償却を通じて、耐用年数で分割し経費化

一般的な『修繕費』の判断基準

A)資本的支出に該当しても、10万円未満の工事
※10万円以上20万円未満の資本的支出は3年の均等償却にすることも可能
B)3年以内の周期で、修繕・改良を行う工事
C)金額に関わらず、明らかに修繕とみなされる工事
【 特 例 】
 設備の取替え費用について
 1・「個別の資産」と判断される場合 青色申告者で30万円未満の工事(年間300万円まで)
 2・「部分品」と判断される場合 60万円未満または、取得価額の10%以下の工事

Pick Up

行ったリノベーション・リフォーム工事の内容を見直してみましょう。
工事全体の金額にかかわらず、工事項目ごとに「修繕費」として一括の経費計上ができる場合があります。
※1つずつの工事項目で判断することが可能!
『通常の維持管理費に要する部分』や『通常の原状回復に要する部分』であれば修繕費となる場合があります!

修繕費として認められるケース(外壁塗装の場合)

■雨水の侵入を防ぐために、外壁のひび割れや剥がれなどを補修することを目的としたもの
■建物の美観を保つために、色褪せ部分や傷が付いた部分を補修することを目的としたもの
■災害により破損してしまった外壁のひび割れや剥がれなどを補修することが目的のもの

今年の確定申告は『基礎控除額』や『青色申告特別控除額』などに数多く変更点がございます。
注意して申告なさってください。
ご不明点がございましたら、税理士等へご相談ください。

今年の経費割合を多くしたい時は、リノベーション・リフォーム工事をできるだけ『修繕費』とすることがポイントです。

あわせて読みたい ⇒⇒⇒人気の設備ランキング発表


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access_time2021年1月7日

人気の設備ランキング発表【賃貸】

こんにちは、PM事業部の関場淳介です。

全国の賃貸仲介会社、管理会社327社に対し、賃貸住宅の設備に関するニーズを探るため、
下記の2つのテーマでアンケートを行いました。
今回はアンケートを基に入居者様のニーズの変化について確認していきましょう。


テーマ①この設備がなければ決まらない

単身者向け物件ファミリー向け物件
順位(変動)設備順位(変動)設備
1位(→)室内洗濯機置き場1位(→)室内洗濯機置き場
2位(→)TVモニター付インターフォン2位(→)独立洗面台
3位(→)インターネット無料3位(→)追い焚き機能
4位(→)独立洗面台4位(→)TVモニター付インターフォン
5位(→)洗浄機付便座5位(→)洗浄機付便座
6位(→)エントランスのオートロック6位(→)インターネット無料
7位(→)備え付け照明7位(→)システムキッチン
8位(→)宅配ボックス8位(→)ガスコンロ(二口・三口)
9位(↑)ガスコンロ(二口・三口)9位(→)エントランスのオートロック
10位(↑)浴室換気乾燥機10位(↑)備え付け照明
11位(↓)暖房便座11位(↑)宅配ボックス
12位(→)エレベータ12位(↓)エレベータ
13位(↑)システムキッチン13位(↑)浴室換気乾燥機
14位(↓)室内洗濯物干し14位(↑)ウォークインクローゼット
15位(↑)防犯カメラ15位(↓)BS・CSアンテナ


テーマ②この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる

単身者向け物件ファミリー向け物件
順位(変動)設備順位(変動)設備
1位(→)インターネット無料1位(→)インターネット無料
2位(→)エントランスのオートロック2位(↑)宅配ボックス
3位(→)宅配ボックス3位(→)エントランスのオートロック
4位(→)浴室換気乾燥機4位(↓)追い焚き機能
5位(→)ホームセキュリティ5位(→)システムキッチン
6位(→)独立洗面台6位(↓→)ホームセキュリティ
7位(→)24時間利用可能ゴミ置き場7位(→)浴室換気乾燥機
8位(↑)システムキッチン8位(↑)防犯カメラ
9位(↑)TVモニター付インターフォン9位(↑)ウォークインクローゼット
10位(↑)エレベータ10位(↓)24時間利用可能ゴミ置き場
11位(→)防犯カメラ11位(↑)エレベータ
12位(↓)ガレージ12位(↓)床暖房
13位(↓)ウォークインクローゼット13位(↑)TVモニター付インターフォン
14位(↓)洗浄機付便座14位(初)遮音性の高い窓
15位(↓)IOT機器15位(↓)ガレージ


前回のランキングとの比較

テーマ①の浴室乾燥機、ウォークインクローゼットは前回と比較し、大幅に順位を上げています。
これまで付帯していることで物件の価値を上げていた設備は、無いと決まらない最低限の設備へと変化している傾向が読み取れます。

新型コロナウイルスの影響

上記の第14位に遮音性の高い窓(二重サッシ等)が初めてランクインしました。
また、他人との接触を避けられるTVモニター付きインターフォン、自宅での料理を楽しめるシステムキッチンなども順位を上げており、コロナ禍による需要拡大の可能性がうかがえます。

入退去の多い春のお引越しシーズンに向けて、ご所有物件の設備を改めて見直してみましょう。
今回のランキングからも、賃貸物件の入居者様が求める設備はハイグレード化していることがわかります。
賃貸物件の通常仕様として求められる設備、トレンド、コロナ禍における需要や市況を掴み、入居者様から選ばれる物件とは何か、常に把握をしておきましょう。

あわせて読みたい ⇒⇒⇒配偶者に関する知っておきたい民法改正(相続・贈与)


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access_time2020年1月30日

照明のLED化はすすんでいますか?

こんにちは、PM事業部の尾崎隆志です。
2017年8月に「水銀に関する水俣条約」が発効され、「水銀による環境汚染の防止に関する法律」の施行に伴い、水銀の使用が大幅に制限されます。
2020年12月31日以降は、水銀ランプ等の製造・輸出入が原則として禁止されることになります。
入居者の日常生活、経営に関わるポイントをまとめました。

大手照明メーカー各社は上記に伴い、下記のように発表しています。

照明メーカー名 該当製品 発表内容 備考
パナソニック㈱ 蛍光灯照明器具 生産終了(2019年3月) 蛍光ランプの製造は継続
三菱電機㈱ 蛍光灯照明器具と蛍光ランプ 生産終了(2021年3月)
NECライティング㈱ 蛍光灯器具 生産終了(2018年3月)
日立アプライアンス㈱ 直管形・環形蛍光ランプ全機種 生産終了(2019年12月) 2020年3月販売終了
岩崎電気㈱ 水銀ランプの注文 受付終了(2020年6月) 在庫無くなり次第販売終了(2021年1月)
東芝ライテック㈱ 蛍光灯器具 製造中止(2017年3月) 水銀ランプの販売終了(2020年3月)

2020年には上記製品の販売・生産は、ほぼ終了となります。

生産終了するとどうなる?

  1. 交換用ランプが手に入らない   → 入居者が買い替え困難となる 
  2. 需要が減り、供給が少なくなる  → 今後価格上昇の可能性がある
  3. 故障時、代替品が手に入りにくい → 修理困難又は修理期間が長期化

LED照明に変更するとこの様な変化・効果があります。
早めの対応が重要となります!
項目 変化内容 効果 一般電球に比べると
電気消費量 下がる 電気代削減 約85%省エネ
寿命 長くなる 経済的・電球交換の手間が減る 約40倍の寿命
発熱量 少なくなる 空調の効率化 発光面・側面共に発熱量が減
耐衝撃性 高くなる 地震等の落下時に割れにくい
購入コスト 上がる 短期的な費用負担は増加 10倍以上高くなる

各社照明メーカーは順次蛍光灯照明器具等の生産を終了しております。
そのため、LED照明にするための工事も混み合う可能性があります。
早めに変更対応を済ませた方が、結果的に電気代削減等だけでなく有効な対策と言えます。
LEDへの変更工事は、弊社までお気軽にお声掛けください。


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