不動産NEWS｜カテゴリー

2015年1月から相続税が増税されましたが、子育て・教育、住宅購入などに関する贈与については控除が拡大しております。

資産の流動化、及び所有者が生前に資産の方向性を決め、近年増加しつつある相続・遺産分割によるトラブルを防ぐ狙いがあると思われます。

今回は、生前贈与のメリットと注意点をご説明致します。

 贈与を活用し、相続財産を圧縮 

◎暦年贈与(通常の贈与）

贈与される人1人あたり年間110万円まで控除され、贈与税が掛からず申告も不要です。

上記の通り、暦年贈与を計画的に行うことで相続財産を圧縮し、かつ将来の納税資金として相続される方へ事前にお渡しすることができます。

※相続開始前３年以内の贈与は相続税の課税対象となります。 ※2015年12月現在の税制となっております。

 贈与を行う上で注意するポイント 

2012年の相続税の税務調査において申告漏れが指摘された資産の中で最も多額だったのが現預金でした。

正しく贈与を行うために、下記ポイントを確認してください。

□通帳、印鑑、カードは受け取る側が保管する

□１１０万円を超える場合は必ず申告する

□現金で渡すのではなく預金口座へ送金する

□贈与するたびに贈与契約書を作成する

●「名義口座」と「贈与契約書」に注意●

親が子供に黙って現金口座を作り、通帳などを保管している場合（名義口座）は贈与を認められません。

また贈与契約書に「1,000万円を100万円ずつ分けて10年かけて贈与する」という内容は最初の年に一括で贈与したと判断され、節税のつもりが相続時に負担を増やす可能性があります。

将来価値が上がる可能性の高い資産、収益性の高い賃貸物件は、早期に贈与することで相続税対策として効果が出る可能性があります。

そのために先述の暦年贈与や一度に多額の贈与が可能となる【相続時精算課税制度】をご検討されてはいかがでしょうか。

ご所有の資産、ご家族の状況により、節税や相続遺産分割トラブルを防ぐ方法は異なります。所有不動産の将来性（運用方法など）については弊社までお問い合わせください。

いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。

一戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。

国土交通省の平成２６年度の調査によると、今後の望ましい住宅の形態として『一戸建て』と答えた方は６９.１％でした。戸建ての貸家は供給数が少ないため、立地等の影響を受けにくく、一般的には入居が決まりやすいと言われています。

今回は相続税上の評価という観点から戸建て貸家の注意点をまとめました。

 空室だと相続税上の評価が下がらない？ 

戸建て貸家が空室になった場合、共同住宅と比べ使用・処分の制限が少ない為、貸家評価と貸家建付地評価が受けられず、相続税上の評価額が下がらない可能性があります。

 評価を下げる基本要件は【入居中】であること 

但し、相続開始時に空室であった場合でも募集活動（不動産会社に依頼することが望ましい）をしっかり行っていれば、評価を下げられる可能性があります。

 貸すことに迷われたら・・・ 

空家を賃貸していない方は、将来的に自身で使う予定があったりリフォーム代が高額になるという理由が多いようです。

空家をそのままにしておくと、相続税だけではなく固定資産税等の軽減が受けられなくなり、税負担が更に増す可能性があるため、期限付きで貸したり（定期借家契約）、売却等、対応を検討しましょう。

参考：貸家評価と貸家建付地評価

建物を建てて貸した場合、入居者に居住権が発生する為、建物を壊したり売却しにくくなります。

その為、相続税の評価が下がり、結果、相続税が下がります。

このことから、貸家や共同住宅を賃貸することは、相続税対策になると言われています。

空家は税金面だけでなく、倒壊・火災などの事故を招く恐れがあるため、ご所有の方はお早目に弊社までご相談ください。

また、弊社はお近くの不動産会社だけでなく、遠方に所有されている不動産についてもご相談を承ります。

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消防庁の統計によると、平成26年の建物火災は2,359件 ありました。

今回は、火災によるリスクの検証と対策についてご説明いたします。

 30年以内に起こりうる自然災害や事故等の発生確率 

30年以内に火災で被災する確率は1.9％と言われており低く感じるかもしれませんが、近年増加している 大雨や台風で被災する確率の約４倍となっています。（出典；地震調査研究推進本部「全国を概観した地震動予測地図」報告書2006年版）

 防火管理を怠ることによるリスク 



事例：平成13年 新宿区歌舞伎町 雑居ビル火災

この事件では、適正な防火管理を怠ったとして、ビルオーナーとテナント関係者６名が逮捕・有罪となり、犠牲者の遺族へ損害賠償として総額10億円以上の和解金が支払われました。

共同住宅においても、万が一火災が発生し入居者が被災したとき、消防法に基づいた点検・報告を怠っていた場合、所有者が責任を負う可能性があります。

 所有物件の防火管理状況を確認（火災リスク簡易チェック表） 

●放火、不審火対策（火災が起こりにくい体制）

□ ゴミは回収日の決められた時間帯に出されていない

□ 集合ポストや空部屋のポストにチラシがたまっている

□ 自転車、バイクのカゴ等に燃えやすいものが置かれている

●消防設備（初期消火がしやすい体制）

□ 住宅火災警報器が各居室に設置されていない

□ 消火器の使用期限が過ぎている

□ 資格保有者による年2回の消防点検を行っていない

●避難経路（逃げ遅れがない体制）

□ 共用廊下、階段にモノが置かれている

□ 誘導灯などの照明が消えている

ご所有物件を点検していただき、上記内容に該当する項目がありましたら、今すぐ改善しましょう！

火災保険の設定が『新価』か『時価』か確認。

火災保険の契約内容が『時価』になっている場合、建替えや補償に必要な資金すべてを補うことは出来ません。

また、平成27年10月以降は10年超の長期契約は不可となり、更に保険料が値上げされる可能性が高くなると言われています。

消防法第17条により、消防設備の点検・報告を怠ると30万円以下の罰金、または拘留となります。

また建物が築15年以上経過すると、自動火災警報器などの設備が劣化し、正常に起動しなくなる恐れがあるため、点検とリニューアル工事を必ず実施しましょう。入居者の目線で、安心・安全な住まいを提供することが入居率の向上にもつながると思われます。

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2015年の2月26日に『空家等対策の推進に関する特別法』が施行され、適切な管理が行われていない空家は固定資産税の軽減特例が受けられなくなる可能性が高まりました。

今後は活用されていない資産に対する税負担が増加傾向にある為、活用や売却を検討する必要があります。

今回は、現在の相続税、贈与税、譲渡所得税の内容と実際の手残りについて検証しました。

時価1億円（路線価評価額7,000万円）の土地という条件で、3つの事例を検証

 ①相続により取得後、売却した場合 

●相続税（概算）の計算 ※ 他の資産相続、基礎控除、配偶者特別控除、小規模宅地等の特例を考慮しておりません

 【路線価評価額】7,000万×【税率】30％－【控除額】700万＝【相続税額】約1,400万

●相続後、1億で売却した場合の譲渡所得税（概算）の計算

 （【売却価格】1億円－【取得費】500万－【譲渡費】500万－【特別加算】1,400万）×【税率】20.315％＝【譲渡所得税】約1,544万

●手残り（概算）の計算

 （【売却価格】1億円－【譲渡費】500万－【譲渡所得税】1,544万－【納付済み相続税】1,400万）＝【手残り】約6,556万

 ② 20歳以上の子や孫に贈与した場合 

● 贈与税（概算）の計算

  (【路線価評価額】7,000万－【基礎控除】110万 ）×【税率】55％－【控除額】640万 ＝【贈与税】約3,149万

● 手残り（概算）の計算

 【売却価格】1億円－【贈与税】3,149万＝【手残り】約6,851万

 ③ 相続前に売却した場合 

● 譲渡所得税（概算）の計算

 (【売却価格】1億円－【取得費】500万－【譲渡費】500万）×【税率】20.315％ ＝【譲渡所得税】約1,828万

● 手残り（概算）の計算

 【売却価格】1億円－【譲渡費】500万－【譲渡所得税】1,828万＝【手残り】約7,672万

上記のように、相続前に不動産を売却することで、実際の"手残り"（キャッシュフロー）が多く残るケースが考えられますが、現金化しただけでは相続税が増えてしまう為、下記の対策をご検討されてはいかがでしょうか？

・子供・孫に住宅資金として贈与（平成27年なら最大1500万円まで控除）

・他の所有地にアパート・マンション建築や借入変更に充てる

・生命保険に加入

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