不動産NEWS｜カテゴリー

2017年4月に公布された住宅セーフティネット法の改正法が2018年10月25日に施行され高齢者や子育て家庭、障がい者、低所得者等、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度など、民間の賃貸住宅や空き家を活用した「新たな住宅セーフティネット制度」がスタートしました。

今回の改正ポイントについて詳しく見ていきましょう。

 住宅セーフティネット法とは 

▶現行の住宅セーフティネット法は、平成19年に制定されました。

経済的な危機に陥っても、最低限の安全を保障する社会制度の一環として、住宅確保が困難な世帯に対して行われる住宅施策です。

 住宅確保要配慮者の現状 

▶高齢単身者が増加

▶一人親世帯の収入は夫婦子世帯の43％

▶家賃滞納、孤独死、子供の事故・騒音等への不安から入居拒否

 新制度の改正ポイント 

住宅セーフティネットとは、「空き家対策」と「高齢化問題」を同時に解決するために作られた住宅確保要配慮者が住める住宅を行政主導で進めるものです。

新たな住宅セーフティネット制度の、主なポイントは以下の３点です。

①住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度

▶入居審査に断られることが多かった高齢者や低所得者などの入居を拒まない賃貸住宅として、都道府県に登録・提供する仕組みです。

②登録住宅の改修や入居者への経済的支援

▶入居者が低所得者の場合、月々の家賃に最高4万円を補助

▶一定の改修工事に対して、最大20万円を補助

▶登録住宅の改修費を住宅金融支援機構（JHF)の融資対象に追加

③住宅確保要配慮者の居住支援

▶「居住支援法人」に指定された法人は、連帯保証人等の相談を受けたり、入居してからの生活支援をすることになっており、活動費として年間最高1,000万円の補助が受けられます。

空室・空き家対策として注目の制度ですが、中身をよく知り、メリット・デメリットを把握した上で実施検討をしてみてはいかがでしょうか。

いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。

一戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。

賃貸住宅の供給戸数は増加しており、空き家戸数及び空家率も全国的に増加しています。

さらに、借り手の物件選別の目は一段と厳しくなってきており、多様化する借り手のニーズに応えようと、工夫しているオーナー様もいます。

お客様に「選ばれる物件」とは何か？を、事例を参考にしながら考えてみましょう。

多様化する借り手に選ばれる為には、【入居者ターゲットを明確にすること】が大切です。

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賃貸経営においてはこれから繁忙期を迎えるにあたり、数多あるライバル物件の中から選ばれるよう、探す人の目線に立って具体的な対策を講じる事が重要です。

 ①ライバル物件を探してみましょう。 

探す方の目線に立って、一緒に比較されるであろう物件、つまりライバル物件を見つけ、差別化をする事により、効果的な空室対策を考えることが出来ます。

 ②ライバル物件より魅力的なポイントを作ってみましょう。 

今や、賃貸物件探しはインターネットによるものが殆どです。

インターネット上に掲載された市内千件を超える賃貸住宅の中から、内覧する物件に選ばれる為に、どれだけ魅力的なポイントを表現できているかが、内覧者獲得の鍵といえるでしょう。

そして、内覧してもらえる事になったら、インターネットでは分かりづらいような、クロスやフローリングの傷、建具の建てつけや、排管の異臭等にも気を配っておくと、お部屋を決めて頂く可能性が高まります。

【賃料】 築年数・間取りが近かったとしても、立地・設備・陽当り等、総合的に比較し適正賃料を決める。

【初期費用】 礼金・敷金・フリーレント・保証料・鍵交換費用等、賃料とのバランスも含めて検討する。

【入居者の間口】 ペット可・楽器可・家具付き・外国人可等、間口を広げて差別化する。

【設備】 比較されるライバル物件と設備の違いを確認し検討する。

お客様に選ばれた結果が申込、入居になります。ライバル物件に勝つ工夫を具体的に１つ行ってみましょう。

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全国の賃貸住宅の空室率は増加傾向にあり、長期空室となる物件も増加の一途を辿っています。

リフォームをしたり、家賃を下げるなどの空室を埋める対策がクローズアップされがちですが、現在の入居者への対策を行うことによって、未然に空室になることを防ぐことができます。

今回は、空室対策ではなく、現入居者を「退去させない」対策について考えてみましょう。

 長期で入居していたお部屋が退去すると下記のような損失が予想されます。 

●家賃減額損失

　入居当時と家賃相場が変わっていることがあり、同じ部屋でも収入が少なくなることがあります。

●リフォーム損失

　古い設備を修繕したり、ニーズに合わせて交換したり、現状回復だけでは事足りないリフォームが必要になることがあります。

●設備投資損失

　クリーニング費用などの現状回復費用は必ずかかります。

　室内状況によっては数十万円の出費になることもあります。

●空室期間損失

　退去してから実際に住み始めるまで、当然に収入がありません。

　時期によっては空室期間が長期化してしまう危険性もあります。

更新してもらうための取り組みとして下記のような取り組みもあるようです。

●更新特典…水回りのクリーニングサービスなど

●壊れていなくても定期的に交換…クレーム防止

 入居者に人気の人気設備ランキング2016（全国賃貸住宅新聞） 

所有物件の現状と顧客ニーズを比較して如何ですか？すぐに実施できないものが多く、仮に実施しても退去リフォームと合わせると大きな出費になってしまいます。

空室対策だけでなく、現入居者に対しての退去防止対策を今一度見直しましょう。

そして空室対策がニーズに合った設備投資かどうかを確認しましょう。

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平成29年5月26日 債権関係規定（債権法）に関する改正民法が参院本会議において成立しました。

改正は約200項目に及び公布から3年以内に施行される予定です。

今回は、不動産オーナー様に関連する内容をご紹介します。

 ■民法改正のポイント  

最近の裁判所の考え方や判例、ガイドラインを法律として明文化した内容となっております。

◎敷金について　

　賃料等の担保として貸主に預け、契約終了時に金銭債務等を差引き、返還されます。

　但し、契約書に敷金の精算方法についての取り決めがされている場合は有効となります。

◎原状回復について

　国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の通り経年変化による修繕は、貸主負担となることが法律上 明文化されます。

寒暖の差の大きい日が続いております。風邪などひかないよう、ご自愛ください。

家庭裁判所への相続関係の相談件数は、10年で1.9倍に増加しているそうです。

トラブルを防ぐには、遺言書の作成が重要ですが、今回のオーナーズニュースでは、実際のトラブル事例から登記と測量の重要性についてご説明します。

■【ケース1】亡くなった父から自宅を相続したＡさん 

高齢の母の面倒を見る条件でＡさんが自宅を所有。

特に書面化や相続登記をしていなかったＡさんですが、弟が急死し､相続人となった弟の妻と子が弟が得るべき持分を主張し、トラブルに発展しました。

放置すると他にもさまざまな問題が起こります。

• 売却する際に契約書を作成できない。
• 不動産を担保とする融資が受けられない。
• 年月が経つと法定相続人が増えて遺産分割協議が困難に。

法的義務がなく相続税の申告と違って申請期限もない為、手続きの煩雑さもあり、放置する例も少なくありません。

相続登記の放置は、子や孫の世代に迷惑がかけることを認識し、きちんと最後まで手続きを行いましょう。

■【ケース2】隣地所有者と土地の境界を明確にしていなかったＢさん 

Ｂさんが土地を売却する際、Ｃさんと確定測量をしようとしましたが、Ｃさんは既に亡くなっていて、現在は5名で所有。

Ｃさんの子や孫に連絡を取れず、土地を確定できなかった為、結果的に売却する事ができませんでした。

放置すると他にもさまざまな問題が起こります。

登記簿上より土地の面積が小さいと予定していた建物が建てられなかったり、当初より低い金額で売却することになります。

将来の売却に備え、境界が不明確な土地は早めに測量を行いましょう。

また、上記のＣさんの土地の様に不動産を共有名義にすると、処分する際、全員の承認が必要となります。

資産を受け継ぐ方が困らないように手続きをしておきましょう。

皆様の所有する土地・建物で上記のような問題点がございましたら、司法書士・測量士等の専門家をご紹介いたしますので弊社までご連絡ください。

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今回は収益を生まない、空地・空家の活用について見直ししましょう。

 ■収益を生まない空地・空家には様々なリスクがあります。 

想定されるリスク

●防災性の低下 ●防犯性の低下 ●ごみの不法投棄

●衛生面の悪化 ●風景・景観の悪化 ●樹枝の越境

(！)万が一、所有している空家が火元となり火災が発生したり、台風等で建物が崩壊し、他人にケガを負わせたり、財産を壊した場合、賠償責任が生じます。また、空家が犯罪の拠点になる事例が増えています。身近な活用方法として駐車場にしたり、売却することも考えてみましょう。

 ■資産の売却に大きな影響を及ぼす可能性・・・ 

～ご存知ですか？ 2022年問題～

1991年の生産緑地法改正により、三大都市圏内の市街化区域内で生産緑地に指定され、30年間営農することを条件に固定資産税、相続税が優遇されていました。

2013年の調査によると生産緑地は 1万3,859ヘクタール存在し、約８割が2022年に30年間の期限を迎えると言われています。

仮にこの土地が全て宅地化されると92万戸以上の戸建が建つ為、不動産の価格に大きな影響を及ぼすと予想されています。

不動産は、一つとして同じ条件の物件はありません。

公示地価でご所有物件の資産価値を確認した上で収益を生んでいない不動産の売却、活用について今一度、検討してみてはいかがでしょうか？

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株式会社シースタイルが2017年2月7日に発表した調査によると、自己居住用以外の遊休地の利用方法について売却を考えている人は26.5％いるそうです。

特に50代以上の方から売却したいという意向は、強まっていく傾向です。

不動産を売却する上で相場や買い手がいるかを調べるのと同時に税金がどのくらいかかるか知る必要があります。

今回は、不動産を売却した際の税金について説明します。

 ■不動産を売却した時の課税方法 

１.事業所得や給与所得等と分離して課税される

２.譲渡所得の計算方法

≪取得費を算出する≫　

　下記の1)，2)の内いずれか大きい金額

　 1）土地・建物の購入代金+取得に要した費用ー(建物の減価償却費）

　 2）譲渡収入（売却金額）の5％

≪譲渡費用を算出する≫

　譲渡費用とは、仲介手数料・登記費用・測量費・解体費など

　譲渡収入ー取得費ー譲渡費用＝譲渡所得

　上記、譲渡所得に下記の譲渡所得税が課税されます。

 ■保有期間によって税率が変わる 

※相続、贈与で取得した場合、被相続人や贈与した人の取得時期が引き継がれます。

 ■譲渡所得の特別控除について 

◎土地･建物を売却した際、特例として特別控除を受けることができる場合があります。

　①公共事業などのために土地建物を売った場合 ⇒ 5,000万円

　②マイホーム(居住用財産)を売った場合 ⇒ 3,000万円

　③特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 ⇒ 2,000万円

　④特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 ⇒ 1,500万円

　⑤平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合 ⇒ 1,000万円

　⑥農地保有の合理化などのために土地を売った場合 ⇒ 800万円

2016年から新設

◎空家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円の特別控除）

相続時から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、耐震リフォームを行う、または、解体後土地を譲渡した場合に、家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除を受けることができます。

◎事業用資産の買い換え特例

買い換えによって発生する譲渡所得の80％が繰り延べされるものです。

※所得期間、物件によって適用されない場合があるので税理士等専門家にご確認ください。

上記の通り所有の不動産の用途、取得時期、売却目的によって特別控除が受けられ、手残りが大きく変わります。

売却査定時には、税務署や専門家への確認も忘れずに行いましょう。

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2015年の相続税改正の影響により、同年中に亡くなられた方のなかで相続税の課税対象となった被相続人数は、前年と比べ約２倍になりました。 

相続対策には、分割･納税･節税の3原則があり、どれも欠けてはいけないものと言われております。

今回は、相続対策の３原則についてご紹介します。

 ■相続対策は「分割」・「納税」・「節税」の３原則 

原則① 「分割」～遺言書の作成が重要～

遺言分割調停の申立て件数は毎年約15,000件あり、10年前の１.3倍です。

15,000件を超えている

相続税の課税対象のうち遺言を残した案件は2～3割程度に留まり、紛争件数が増加しているため、現在、政府・与党では遺言利用による相続税の減額を検討しています。出典：司法統計より

ご自宅を誰に相続させるなど、身近な財産から分割を検討しましょう。

原則② 「納税」～財産の総額を知る～

相続税は、発生したことを知ってから10ヶ月以内に納税しなければ延滞税がかかります。

そのため、予め不動産を売却して現金化し相続人に贈与したり、節税にも有効となる生命保険の活用を検討しましょう。

財産の総額を確認し、いくら相続税がかかるかを検討しましょう。

原則③ 「節税」～評価を下げる、控除を増やす～

賃貸住宅の建築は、土地の評価を下げ、住宅を貸す事で評価額を大きく下げる事ができます。

但し､下記のグラフの通り国内の住宅ストックは、840万戸あり供給が大きく上回っています。

居住者のいない住宅853万戸

●空き家…820万戸

   内訳（賃貸用…429万戸）（売却用・別荘…31万戸）（長期不在・壊し予定…318万戸）

●一時使用…24万戸

●建築中…9万戸

2015年に着工した貸家は40万戸あると言われています。

賃貸需要が少ない地域に賃貸物件を保有している場合、買い替えも検討しましょう。

裁判所で争われる遺産の規模は、5,000万円以下が43％、1,000万円以下が31.9%となっています。

資産の大小に係らず事前に対策を行いましょう。

いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。

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昨今、ＩｏＴ（アイ・オー・ティー）なる言葉を良く耳にします。

様々な『モノ』に通信機能を持たせてインターネットに接続することで、相互に通信を行う仕組みです。

入居者の安心･安全や、利便性の向上を狙いとする設備等に利用されています。

今回は、そんなＩｏＴ最新設備をご紹介します。

 ①安心・安全性を向上させる設備 

 スマートロック  

玄関ドアの内側のサムターン（つまみ）にユニットと呼ばれる装置を設置し、スマートフォンに専用のアプリケーションをダウンロードすることでスマートフォンが住宅の鍵になる仕組みです。

遠隔で鍵の施錠確認と開閉もできるので閉め忘れによる空巣被害を防ぐことができます。

 防犯カメラ（ネットワークカメラ） 

エントランスや廊下などにカメラを設置し、インターネット経由で世界中どこからでも監視ができます。

上下左右・ズームの遠隔操作・音声も入る機能面も充実しています。

保存機能も搭載しているので、トラブルが生じた際に後から確認することが可能です。

 ＴＶモニター付インターホン 

来訪者を目で見て確認できるＴＶモニター付インターホン。

在宅中はもちろん、外出中は来訪者の画像を自動録画し、後から確認することもできるので、入居者が安心して住める住環境をサポートすることができます。

 ②利便性を向上させる設備 

 デジタルサイネージ 

集合住宅の共用部へ液晶ディスプレイを設置して入居者様へ様々な情報を告知できるサービスです。

インターネットを利用した管理画面から簡便に情報を告知することができます。

緊急地震速報を配信することもでき、タイムリーに入居者へ情報提供を行い、地震による被害を軽減できます。

 エアコン・照明の遠隔操作 

スマートフォンで外出先からエアコンの操作を行い、帰宅時に快適な室内温度に設定することや照明の消し忘れ防止や帰宅時に自動的に部屋を明るくする等を遠隔操作することができます。

また、使用方法によっては、空き巣被害にも効果を発揮します。

これらの設備はインターネットに接続されている為、セキュリティ対策ができている商品を選ぶ点にも注意して下さい。

入居者向けインターネット設備との併用で経費を圧縮できる場合もあります。

詳しくは、当社までお問い合わせ下さい。

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