不動産NEWS｜カテゴリー

賃貸経営において、建物の維持管理、入居の促進という視点から、修繕やリフォームは必要ですが、税務上の経費計上方法によって、キャッシュフローに差が出る場合があります。

今回は、工事の効果的な経費計上について、お話をさせていただきます。

 ■ リフォーム工事の税務上の区分 

【修繕費】維持・管理、原状回復を目的とするもの　⇒　支出年度に一括して経費計上する

【資本的支出】価値や性能、耐久性向上を目的とするもの　⇒　耐用年数での減価償却となる

できるだけ「修繕費」として経費計上することがポイント

 ■ 外壁塗装の例 

【修繕費として認められるケース】

　・雨水の侵入を防ぐために、外壁のひび割れや剥がれなどを補修することを目的としたもの

　・建物の美観を保つために、色褪せ部分や傷が付いた部分を補修することを目的としたもの

　・災害により生じた外壁のひび割れや剥がれなどを補修することが目的のもの

【資本的支出としてみなされるケース】

　・より美しい色や魅力的な色に塗り替えることを目的としたもの

　・より耐久性の良い塗料に塗り替えることを目的としたもの

　・より豪華で魅力的な外観にすることを目的としたもの

この機会に「長期的な修繕計画の立案」を行い、効果的な経費計上を検討しましょう。

いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。

一戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。

宅地建物取引業法の改正によって、２０１８年４月から、売主や買主から依頼を受けた仲介業者は、建物状況調査（以下、インスペクション）の中身を説明し、技術者をあっせんできるかどうかを告知するほか、実施した場合の情報の開示等が義務付けられます。

建物状況調査とは、建物の構造体力上の重要な部分を専門家が調査し、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に診断するというものです。

実施することのメリットや注意点について詳しく見ていきましょう。

 法改正のポイントは３つ 

①媒介契約時に、1.インスペクションの説明　2.専門家のあっせん可否

②重要事項説明書に調査結果の内容を記載・説明

③売買契約時に売主・買主が建物状況について書面で確認

 実施する上でのポイント・注意点 

①費用がかかる（5～10万円程度）

②不具合があると補修等の対応が必要になることがある

③目視不可の場所に瑕疵があっても確認できない場合がある

【買主様のメリット】

①専門家による調査結果が判断材料になる

   欠陥住宅を購入するリスクを減らすことができる。

②結果が良ければ安心して購入できる

   問題点（瑕疵・劣化等）が見つかっても補修等の費用負担を検討して購入の判断をすることができる。

③購入後のリフォーム計画を検討しやすくなる

   「いつごろ」「どこを」修繕すべきか、また、その費用をあらかじめ知り、将来の見通しが立てられる。

【売主様のメリット】

①売却物件のアピールにつながる

　住宅の状態や性能を明らかにし、買主に情報提供することで、物件情報が明確になり、売却時のセールスポイントになる。

②引渡し後の不具合によるトラブル回避

　売却後に不具合が判明し、買主側とトラブルになることを未然に防げる。もし不具合が見つかっても、意図的に隠していたと誤解されずに済む。

③資金計画が立てやすくなる

    調査結果をもとに補修に必要な箇所や補修のタイミング、費用の目安を知ることができる。早期発見により、修繕費用を抑えることができる場合がある。

インスペクションの実施が義務化されるわけではありませんが、今後、売却をする際に重要な要素の一つとなると考えられます。

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不動産の運用には様々な方法があります。

その運用方式ごとのメリット・デメリットを理解し、それぞれの境遇に合った最適な方法を検討しましょう。

今回は『信託』の活用方法についてご紹介します。

 土地活用の種類 

 不動産信託の活用例 

信託を活用すると、このような問題解決ができる場合があります。

『不動産経営に時間が割けない。』

『高齢となり不動産経営が困難。』

『不動産が自宅から遠く目が行き届かない。』

こんな時には土地信託が良いかもしれません。

【土地信託の内容と特徴】

 ▶不動産に精通した信託会社が事業計画の企画立案から実施し、管理運営を行う。

 ▶面倒な業務はすべて信託会社が行い、お客様は定期的に配当を受け取るだけ。

 ▶資金調達はすべて信託会社が行うため、借り入れや連帯保証人が不要。

『建物が老朽化、空室が増えている。』

『修繕の要否・時期・コストの判断が難しい。』

『土地建物を良好な状態に保ちたい。』

こんな時には不動産管理信託が良いかもしれません。

【不動産管理信託の内容と特徴】

 ▶不動産経営に精通した信託会社が事業主体となり、管理運営を行う。

 ▶専門スタッフの管理運営により、物件の入居稼働率の向上や修繕コストの適正化を図る。

 ▶面倒な業務はすべて信託会社が行い、お客様は定期的に配当を受け取るだけ。

『お子様では財産管理に不安がある。』

『ずっとお子様が生活に困らないようにしたい。』

『障がいのあるお子様に不動産を残したい。』

こんな時には特定贈与信託が良いかもしれません。

【特定贈与信託の内容と特徴】

 ▶受益者の生活費や医療費を生涯にわたり定期的に交付する

 ▶不動産経営に精通した信託会社が、委託された収益土地を管理・運用する。

 ▶特別障害者は 6千万円、それ以外の特定障害者は3千万円を限度として、委託者から受益者への贈与税が非課税になる。

『信託』の活用により土地や建物管理、税金など、オーナー様のお悩みにお応えできる場合があります。資産継承や相続対策、不動産運用に関するお困り事がありましたら、弊社までお気軽にご相談ください。

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2017年4月に公布された住宅セーフティネット法の改正法が2018年10月25日に施行され高齢者や子育て家庭、障がい者、低所得者等、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度など、民間の賃貸住宅や空き家を活用した「新たな住宅セーフティネット制度」がスタートしました。

今回の改正ポイントについて詳しく見ていきましょう。

 住宅セーフティネット法とは 

▶現行の住宅セーフティネット法は、平成19年に制定されました。

経済的な危機に陥っても、最低限の安全を保障する社会制度の一環として、住宅確保が困難な世帯に対して行われる住宅施策です。

 住宅確保要配慮者の現状 

▶高齢単身者が増加

▶一人親世帯の収入は夫婦子世帯の43％

▶家賃滞納、孤独死、子供の事故・騒音等への不安から入居拒否

 新制度の改正ポイント 

住宅セーフティネットとは、「空き家対策」と「高齢化問題」を同時に解決するために作られた住宅確保要配慮者が住める住宅を行政主導で進めるものです。

新たな住宅セーフティネット制度の、主なポイントは以下の３点です。

①住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度

▶入居審査に断られることが多かった高齢者や低所得者などの入居を拒まない賃貸住宅として、都道府県に登録・提供する仕組みです。

②登録住宅の改修や入居者への経済的支援

▶入居者が低所得者の場合、月々の家賃に最高4万円を補助

▶一定の改修工事に対して、最大20万円を補助

▶登録住宅の改修費を住宅金融支援機構（JHF)の融資対象に追加

③住宅確保要配慮者の居住支援

▶「居住支援法人」に指定された法人は、連帯保証人等の相談を受けたり、入居してからの生活支援をすることになっており、活動費として年間最高1,000万円の補助が受けられます。

空室・空き家対策として注目の制度ですが、中身をよく知り、メリット・デメリットを把握した上で実施検討をしてみてはいかがでしょうか。

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賃貸住宅の供給戸数は増加しており、空き家戸数及び空家率も全国的に増加しています。

さらに、借り手の物件選別の目は一段と厳しくなってきており、多様化する借り手のニーズに応えようと、工夫しているオーナー様もいます。

お客様に「選ばれる物件」とは何か？を、事例を参考にしながら考えてみましょう。

多様化する借り手に選ばれる為には、【入居者ターゲットを明確にすること】が大切です。

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賃貸経営においてはこれから繁忙期を迎えるにあたり、数多あるライバル物件の中から選ばれるよう、探す人の目線に立って具体的な対策を講じる事が重要です。

 ①ライバル物件を探してみましょう。 

探す方の目線に立って、一緒に比較されるであろう物件、つまりライバル物件を見つけ、差別化をする事により、効果的な空室対策を考えることが出来ます。

 ②ライバル物件より魅力的なポイントを作ってみましょう。 

今や、賃貸物件探しはインターネットによるものが殆どです。

インターネット上に掲載された市内千件を超える賃貸住宅の中から、内覧する物件に選ばれる為に、どれだけ魅力的なポイントを表現できているかが、内覧者獲得の鍵といえるでしょう。

そして、内覧してもらえる事になったら、インターネットでは分かりづらいような、クロスやフローリングの傷、建具の建てつけや、排管の異臭等にも気を配っておくと、お部屋を決めて頂く可能性が高まります。

【賃料】 築年数・間取りが近かったとしても、立地・設備・陽当り等、総合的に比較し適正賃料を決める。

【初期費用】 礼金・敷金・フリーレント・保証料・鍵交換費用等、賃料とのバランスも含めて検討する。

【入居者の間口】 ペット可・楽器可・家具付き・外国人可等、間口を広げて差別化する。

【設備】 比較されるライバル物件と設備の違いを確認し検討する。

お客様に選ばれた結果が申込、入居になります。ライバル物件に勝つ工夫を具体的に１つ行ってみましょう。

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全国の賃貸住宅の空室率は増加傾向にあり、長期空室となる物件も増加の一途を辿っています。

リフォームをしたり、家賃を下げるなどの空室を埋める対策がクローズアップされがちですが、現在の入居者への対策を行うことによって、未然に空室になることを防ぐことができます。

今回は、空室対策ではなく、現入居者を「退去させない」対策について考えてみましょう。

 長期で入居していたお部屋が退去すると下記のような損失が予想されます。 

●家賃減額損失

　入居当時と家賃相場が変わっていることがあり、同じ部屋でも収入が少なくなることがあります。

●リフォーム損失

　古い設備を修繕したり、ニーズに合わせて交換したり、現状回復だけでは事足りないリフォームが必要になることがあります。

●設備投資損失

　クリーニング費用などの現状回復費用は必ずかかります。

　室内状況によっては数十万円の出費になることもあります。

●空室期間損失

　退去してから実際に住み始めるまで、当然に収入がありません。

　時期によっては空室期間が長期化してしまう危険性もあります。

更新してもらうための取り組みとして下記のような取り組みもあるようです。

●更新特典…水回りのクリーニングサービスなど

●壊れていなくても定期的に交換…クレーム防止

 入居者に人気の人気設備ランキング2016（全国賃貸住宅新聞） 

所有物件の現状と顧客ニーズを比較して如何ですか？すぐに実施できないものが多く、仮に実施しても退去リフォームと合わせると大きな出費になってしまいます。

空室対策だけでなく、現入居者に対しての退去防止対策を今一度見直しましょう。

そして空室対策がニーズに合った設備投資かどうかを確認しましょう。

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平成29年5月26日 債権関係規定（債権法）に関する改正民法が参院本会議において成立しました。

改正は約200項目に及び公布から3年以内に施行される予定です。

今回は、不動産オーナー様に関連する内容をご紹介します。

 ■民法改正のポイント  

最近の裁判所の考え方や判例、ガイドラインを法律として明文化した内容となっております。

◎敷金について　

　賃料等の担保として貸主に預け、契約終了時に金銭債務等を差引き、返還されます。

　但し、契約書に敷金の精算方法についての取り決めがされている場合は有効となります。

◎原状回復について

　国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の通り経年変化による修繕は、貸主負担となることが法律上 明文化されます。

寒暖の差の大きい日が続いております。風邪などひかないよう、ご自愛ください。

家庭裁判所への相続関係の相談件数は、10年で1.9倍に増加しているそうです。

トラブルを防ぐには、遺言書の作成が重要ですが、今回のオーナーズニュースでは、実際のトラブル事例から登記と測量の重要性についてご説明します。

■【ケース1】亡くなった父から自宅を相続したＡさん 

高齢の母の面倒を見る条件でＡさんが自宅を所有。

特に書面化や相続登記をしていなかったＡさんですが、弟が急死し､相続人となった弟の妻と子が弟が得るべき持分を主張し、トラブルに発展しました。

放置すると他にもさまざまな問題が起こります。

• 売却する際に契約書を作成できない。
• 不動産を担保とする融資が受けられない。
• 年月が経つと法定相続人が増えて遺産分割協議が困難に。

法的義務がなく相続税の申告と違って申請期限もない為、手続きの煩雑さもあり、放置する例も少なくありません。

相続登記の放置は、子や孫の世代に迷惑がかけることを認識し、きちんと最後まで手続きを行いましょう。

■【ケース2】隣地所有者と土地の境界を明確にしていなかったＢさん 

Ｂさんが土地を売却する際、Ｃさんと確定測量をしようとしましたが、Ｃさんは既に亡くなっていて、現在は5名で所有。

Ｃさんの子や孫に連絡を取れず、土地を確定できなかった為、結果的に売却する事ができませんでした。

放置すると他にもさまざまな問題が起こります。

登記簿上より土地の面積が小さいと予定していた建物が建てられなかったり、当初より低い金額で売却することになります。

将来の売却に備え、境界が不明確な土地は早めに測量を行いましょう。

また、上記のＣさんの土地の様に不動産を共有名義にすると、処分する際、全員の承認が必要となります。

資産を受け継ぐ方が困らないように手続きをしておきましょう。

皆様の所有する土地・建物で上記のような問題点がございましたら、司法書士・測量士等の専門家をご紹介いたしますので弊社までご連絡ください。

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今回は収益を生まない、空地・空家の活用について見直ししましょう。

 ■収益を生まない空地・空家には様々なリスクがあります。 

想定されるリスク

●防災性の低下 ●防犯性の低下 ●ごみの不法投棄

●衛生面の悪化 ●風景・景観の悪化 ●樹枝の越境

(！)万が一、所有している空家が火元となり火災が発生したり、台風等で建物が崩壊し、他人にケガを負わせたり、財産を壊した場合、賠償責任が生じます。また、空家が犯罪の拠点になる事例が増えています。身近な活用方法として駐車場にしたり、売却することも考えてみましょう。

 ■資産の売却に大きな影響を及ぼす可能性・・・ 

～ご存知ですか？ 2022年問題～

1991年の生産緑地法改正により、三大都市圏内の市街化区域内で生産緑地に指定され、30年間営農することを条件に固定資産税、相続税が優遇されていました。

2013年の調査によると生産緑地は 1万3,859ヘクタール存在し、約８割が2022年に30年間の期限を迎えると言われています。

仮にこの土地が全て宅地化されると92万戸以上の戸建が建つ為、不動産の価格に大きな影響を及ぼすと予想されています。

不動産は、一つとして同じ条件の物件はありません。

公示地価でご所有物件の資産価値を確認した上で収益を生んでいない不動産の売却、活用について今一度、検討してみてはいかがでしょうか？

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