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全国の賃貸住宅の空室率は増加傾向にあり、長期空室となる物件も増加の一途を辿っています。

リフォームをしたり、家賃を下げるなどの空室を埋める対策がクローズアップされがちですが、現在の入居者への対策を行うことによって、未然に空室になることを防ぐことができます。

今回は、空室対策ではなく、現入居者を「退去させない」対策について考えてみましょう。

 長期で入居していたお部屋が退去すると下記のような損失が予想されます。 

●家賃減額損失

　入居当時と家賃相場が変わっていることがあり、同じ部屋でも収入が少なくなることがあります。

●リフォーム損失

　古い設備を修繕したり、ニーズに合わせて交換したり、現状回復だけでは事足りないリフォームが必要になることがあります。

●設備投資損失

　クリーニング費用などの現状回復費用は必ずかかります。

　室内状況によっては数十万円の出費になることもあります。

●空室期間損失

　退去してから実際に住み始めるまで、当然に収入がありません。

　時期によっては空室期間が長期化してしまう危険性もあります。

更新してもらうための取り組みとして下記のような取り組みもあるようです。

●更新特典…水回りのクリーニングサービスなど

●壊れていなくても定期的に交換…クレーム防止

 入居者に人気の人気設備ランキング2016（全国賃貸住宅新聞） 

所有物件の現状と顧客ニーズを比較して如何ですか？すぐに実施できないものが多く、仮に実施しても退去リフォームと合わせると大きな出費になってしまいます。

空室対策だけでなく、現入居者に対しての退去防止対策を今一度見直しましょう。

そして空室対策がニーズに合った設備投資かどうかを確認しましょう。

いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。

一戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。

平成29年5月26日 債権関係規定（債権法）に関する改正民法が参院本会議において成立しました。

改正は約200項目に及び公布から3年以内に施行される予定です。

今回は、不動産オーナー様に関連する内容をご紹介します。

 ■民法改正のポイント  

最近の裁判所の考え方や判例、ガイドラインを法律として明文化した内容となっております。

◎敷金について　

　賃料等の担保として貸主に預け、契約終了時に金銭債務等を差引き、返還されます。

　但し、契約書に敷金の精算方法についての取り決めがされている場合は有効となります。

◎原状回復について

　国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の通り経年変化による修繕は、貸主負担となることが法律上 明文化されます。

寒暖の差の大きい日が続いております。風邪などひかないよう、ご自愛ください。

家庭裁判所への相続関係の相談件数は、10年で1.9倍に増加しているそうです。

トラブルを防ぐには、遺言書の作成が重要ですが、今回のオーナーズニュースでは、実際のトラブル事例から登記と測量の重要性についてご説明します。

■【ケース1】亡くなった父から自宅を相続したＡさん 

高齢の母の面倒を見る条件でＡさんが自宅を所有。

特に書面化や相続登記をしていなかったＡさんですが、弟が急死し､相続人となった弟の妻と子が弟が得るべき持分を主張し、トラブルに発展しました。

放置すると他にもさまざまな問題が起こります。

• 売却する際に契約書を作成できない。
• 不動産を担保とする融資が受けられない。
• 年月が経つと法定相続人が増えて遺産分割協議が困難に。

法的義務がなく相続税の申告と違って申請期限もない為、手続きの煩雑さもあり、放置する例も少なくありません。

相続登記の放置は、子や孫の世代に迷惑がかけることを認識し、きちんと最後まで手続きを行いましょう。

■【ケース2】隣地所有者と土地の境界を明確にしていなかったＢさん 

Ｂさんが土地を売却する際、Ｃさんと確定測量をしようとしましたが、Ｃさんは既に亡くなっていて、現在は5名で所有。

Ｃさんの子や孫に連絡を取れず、土地を確定できなかった為、結果的に売却する事ができませんでした。

放置すると他にもさまざまな問題が起こります。

登記簿上より土地の面積が小さいと予定していた建物が建てられなかったり、当初より低い金額で売却することになります。

将来の売却に備え、境界が不明確な土地は早めに測量を行いましょう。

また、上記のＣさんの土地の様に不動産を共有名義にすると、処分する際、全員の承認が必要となります。

資産を受け継ぐ方が困らないように手続きをしておきましょう。

皆様の所有する土地・建物で上記のような問題点がございましたら、司法書士・測量士等の専門家をご紹介いたしますので弊社までご連絡ください。

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今回は収益を生まない、空地・空家の活用について見直ししましょう。

 ■収益を生まない空地・空家には様々なリスクがあります。 

想定されるリスク

●防災性の低下 ●防犯性の低下 ●ごみの不法投棄

●衛生面の悪化 ●風景・景観の悪化 ●樹枝の越境

(！)万が一、所有している空家が火元となり火災が発生したり、台風等で建物が崩壊し、他人にケガを負わせたり、財産を壊した場合、賠償責任が生じます。また、空家が犯罪の拠点になる事例が増えています。身近な活用方法として駐車場にしたり、売却することも考えてみましょう。

 ■資産の売却に大きな影響を及ぼす可能性・・・ 

～ご存知ですか？ 2022年問題～

1991年の生産緑地法改正により、三大都市圏内の市街化区域内で生産緑地に指定され、30年間営農することを条件に固定資産税、相続税が優遇されていました。

2013年の調査によると生産緑地は 1万3,859ヘクタール存在し、約８割が2022年に30年間の期限を迎えると言われています。

仮にこの土地が全て宅地化されると92万戸以上の戸建が建つ為、不動産の価格に大きな影響を及ぼすと予想されています。

不動産は、一つとして同じ条件の物件はありません。

公示地価でご所有物件の資産価値を確認した上で収益を生んでいない不動産の売却、活用について今一度、検討してみてはいかがでしょうか？

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株式会社シースタイルが2017年2月7日に発表した調査によると、自己居住用以外の遊休地の利用方法について売却を考えている人は26.5％いるそうです。

特に50代以上の方から売却したいという意向は、強まっていく傾向です。

不動産を売却する上で相場や買い手がいるかを調べるのと同時に税金がどのくらいかかるか知る必要があります。

今回は、不動産を売却した際の税金について説明します。

 ■不動産を売却した時の課税方法 

１.事業所得や給与所得等と分離して課税される

２.譲渡所得の計算方法

≪取得費を算出する≫　

　下記の1)，2)の内いずれか大きい金額

　 1）土地・建物の購入代金+取得に要した費用ー(建物の減価償却費）

　 2）譲渡収入（売却金額）の5％

≪譲渡費用を算出する≫

　譲渡費用とは、仲介手数料・登記費用・測量費・解体費など

　譲渡収入ー取得費ー譲渡費用＝譲渡所得

　上記、譲渡所得に下記の譲渡所得税が課税されます。

 ■保有期間によって税率が変わる 

※相続、贈与で取得した場合、被相続人や贈与した人の取得時期が引き継がれます。

 ■譲渡所得の特別控除について 

◎土地･建物を売却した際、特例として特別控除を受けることができる場合があります。

　①公共事業などのために土地建物を売った場合 ⇒ 5,000万円

　②マイホーム(居住用財産)を売った場合 ⇒ 3,000万円

　③特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 ⇒ 2,000万円

　④特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 ⇒ 1,500万円

　⑤平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合 ⇒ 1,000万円

　⑥農地保有の合理化などのために土地を売った場合 ⇒ 800万円

2016年から新設

◎空家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円の特別控除）

相続時から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、耐震リフォームを行う、または、解体後土地を譲渡した場合に、家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除を受けることができます。

◎事業用資産の買い換え特例

買い換えによって発生する譲渡所得の80％が繰り延べされるものです。

※所得期間、物件によって適用されない場合があるので税理士等専門家にご確認ください。

上記の通り所有の不動産の用途、取得時期、売却目的によって特別控除が受けられ、手残りが大きく変わります。

売却査定時には、税務署や専門家への確認も忘れずに行いましょう。

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2015年の相続税改正の影響により、同年中に亡くなられた方のなかで相続税の課税対象となった被相続人数は、前年と比べ約２倍になりました。 

相続対策には、分割･納税･節税の3原則があり、どれも欠けてはいけないものと言われております。

今回は、相続対策の３原則についてご紹介します。

 ■相続対策は「分割」・「納税」・「節税」の３原則 

原則① 「分割」～遺言書の作成が重要～

遺言分割調停の申立て件数は毎年約15,000件あり、10年前の１.3倍です。

15,000件を超えている

相続税の課税対象のうち遺言を残した案件は2～3割程度に留まり、紛争件数が増加しているため、現在、政府・与党では遺言利用による相続税の減額を検討しています。出典：司法統計より

ご自宅を誰に相続させるなど、身近な財産から分割を検討しましょう。

原則② 「納税」～財産の総額を知る～

相続税は、発生したことを知ってから10ヶ月以内に納税しなければ延滞税がかかります。

そのため、予め不動産を売却して現金化し相続人に贈与したり、節税にも有効となる生命保険の活用を検討しましょう。

財産の総額を確認し、いくら相続税がかかるかを検討しましょう。

原則③ 「節税」～評価を下げる、控除を増やす～

賃貸住宅の建築は、土地の評価を下げ、住宅を貸す事で評価額を大きく下げる事ができます。

但し､下記のグラフの通り国内の住宅ストックは、840万戸あり供給が大きく上回っています。

居住者のいない住宅853万戸

●空き家…820万戸

   内訳（賃貸用…429万戸）（売却用・別荘…31万戸）（長期不在・壊し予定…318万戸）

●一時使用…24万戸

●建築中…9万戸

2015年に着工した貸家は40万戸あると言われています。

賃貸需要が少ない地域に賃貸物件を保有している場合、買い替えも検討しましょう。

裁判所で争われる遺産の規模は、5,000万円以下が43％、1,000万円以下が31.9%となっています。

資産の大小に係らず事前に対策を行いましょう。

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昨今、ＩｏＴ（アイ・オー・ティー）なる言葉を良く耳にします。

様々な『モノ』に通信機能を持たせてインターネットに接続することで、相互に通信を行う仕組みです。

入居者の安心･安全や、利便性の向上を狙いとする設備等に利用されています。

今回は、そんなＩｏＴ最新設備をご紹介します。

 ①安心・安全性を向上させる設備 

 スマートロック  

玄関ドアの内側のサムターン（つまみ）にユニットと呼ばれる装置を設置し、スマートフォンに専用のアプリケーションをダウンロードすることでスマートフォンが住宅の鍵になる仕組みです。

遠隔で鍵の施錠確認と開閉もできるので閉め忘れによる空巣被害を防ぐことができます。

 防犯カメラ（ネットワークカメラ） 

エントランスや廊下などにカメラを設置し、インターネット経由で世界中どこからでも監視ができます。

上下左右・ズームの遠隔操作・音声も入る機能面も充実しています。

保存機能も搭載しているので、トラブルが生じた際に後から確認することが可能です。

 ＴＶモニター付インターホン 

来訪者を目で見て確認できるＴＶモニター付インターホン。

在宅中はもちろん、外出中は来訪者の画像を自動録画し、後から確認することもできるので、入居者が安心して住める住環境をサポートすることができます。

 ②利便性を向上させる設備 

 デジタルサイネージ 

集合住宅の共用部へ液晶ディスプレイを設置して入居者様へ様々な情報を告知できるサービスです。

インターネットを利用した管理画面から簡便に情報を告知することができます。

緊急地震速報を配信することもでき、タイムリーに入居者へ情報提供を行い、地震による被害を軽減できます。

 エアコン・照明の遠隔操作 

スマートフォンで外出先からエアコンの操作を行い、帰宅時に快適な室内温度に設定することや照明の消し忘れ防止や帰宅時に自動的に部屋を明るくする等を遠隔操作することができます。

また、使用方法によっては、空き巣被害にも効果を発揮します。

これらの設備はインターネットに接続されている為、セキュリティ対策ができている商品を選ぶ点にも注意して下さい。

入居者向けインターネット設備との併用で経費を圧縮できる場合もあります。

詳しくは、当社までお問い合わせ下さい。

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オーナー様の多くは相続税納税用地として、駐車場や更地・空家を準備されていると思われます。

相続税は、相続が発生してから１０ヶ月以内に納めなければいけないため、短期間で売却する必要があります。

今回は、いざという時に資産をスムーズに売却しやすくするポイントを解説します。

 ポイント① 不動産会社に相談 

動産の価格は経済状況によって価格が変動するため、いざという時に売却できなかったり、納税資金が足りなくなる可能性があります。

相場と需要は定期的に確認しておきましょう。

相場を調べるのによく使用される方法として

　・取引事例から調べる。

　・売却査定を活用する。

　・実際に今出ている売り物件から調べる。

　・公示価格・基準地価なども参考になります。

 ポイント② 境界確定を行い測量図を作成 

近年の不動産取引において、売主が土地を測量し境界を確定させることにより、より確実に高価で売却を行うことができます。

境界確定は通常3～4ヵ月の期間を要します。

また、近隣トラブルがあると境界確定の承諾が得られず、場合によっては売却できないこともありますので早めに専門家に相談しましょう。

 ポイント③ 地質調査・土壌汚染調査の実施 

2010年1月の名古屋高裁の判例によると、建物建築に適さない土地の購入者が売主に対して地盤改良工事代等を請求し勝訴しました。

また、土壌汚染を理由に不動産売買契約の取消しを求められたケースもあります。

 ポイント④ 共有名義の解消 

不動産を売却する際、共有名義の場合、所有者全員の承諾が必要となります。

手続きに時間が必要になる場合がありますので、お早めに対応を検討しましょう。

　①他の共有者と持分の売買

　②土地であれば、持分に応じて分筆

　③売却し、持分割合に応じて現金で分ける

※ポイント①～④いずれにおいても当社にご相談いただければ専門家を交えたご対応が可能です

冒頭でお伝えしました相続税の納付期限の10ヶ月を超えると延滞税は 2.8％となり更に2ヶ月延滞すると 9.1％となります。

延滞する理由として、相続人同士の意見が合わないことが多い為、遺言書をきちんと作成しておくことも検討しましょう。

2016年6月文部科学省の地震調査研究推進本部は、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに遭遇する確率を公開しました。

日本の太平洋沿岸部の殆どが26％以上となっており、最も高い地域では73％となりました。“地震大国”と言われる日本では、常に地震への備えが必要と言えるでしょう。

今回は大地震に遭遇した後の生活を支える地震保険についてご説明いたします。

■地震保険とは？ 

地震・噴火 または津波を原因とする、住居用の建物と家財の損害（火災、損壊、埋没、流失）を補償する保険です。

大災害時による損害額は、保険会社の支払能力を超える為、日本政府と保険会社が支払責任を分担しています。

■地震保険の特徴 

●火災保険とセットで加入

 契約金額は火災保険の契約金額の30～50％で設定し、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度額です。

●保険金は使途を限定していない

 被災した住宅の建て直しや家財の購入だけでなく、当面の生活費に充てることも可能です。

●保険料の算出方法

 都道府県と建物の構造によって異なります。

■2017年1月より地震保険が改訂されます 

●全国平均で５.１％値上げ　

 地震保険料は、全国平均で19.1％引き上げが必要とされており、2017年1月、2019年1月、2021年 1月の3回に分けて段階的に引き上げる見込みです。但し、地震の発生確率が低いとされる11都道府県では、値下げとなります。

●損害区分が細分化

 僅かな損害割合の差で保険金が大きく増減していたことを解消する為、半損を大半損（60％）と小半損（30％）に分けることになりました。

地震保険は、地震によって被害を受けた建物を再建する為ではなく、あくまで保険者の当面の生活を安定させる意味合いが強いと言えます。

また、生命保険では地震などの天災に関し免責条項になる可能性もあります。この機会にご自身の保険・保障内容を確認してみましょう。

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戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。

日本銀行は、平成２５年４月に大規模な金融緩和策を導入しましたが、依然として物価の上昇率がマイナス圏内にあったため、今年の２月より『マイナス金利政策』を含めた金融政策を導入しました。

今回のは、『マイナス金利』の仕組みや目的、賃貸住宅経営にどのように影響するかをお伝え致します。

 これまでの政策  銀行が日本銀行にお金を預けると利子がもらえました。

企業や家計に貸し出すより日本銀行に預けた方が安全なので貸し出しが進みません。

 マイナス金利政策  銀行が日本銀行に預けると逆に預金が目減りします。

金融機関は、お金を日本銀行に預けると資産が減少してしまう為、企業や家計に貸し出しを増やし、お金を市場に流通させることで物価を上昇させることを狙いとしています。

■不動産関連の貸し出し金利が低下

マイナス金利政策

となり、多くの金融機関は「担保があり貸倒れの恐れの少ない住宅ローン」や「不動産投資のローン」を積極的に行う傾向があります。

また、相続税の増税の影響もあり、平成28年1月～6月の貸家の着工戸数は前年比8.7％増加となっております。

賃貸住宅の増加　⇒　競合物件の増加

■賃貸住宅経営の安定の為に

1.アパート・マンションローンの借り換えを検討

　残債期間が10年以上残っている場合は毎月の返済額が下がる可能性があります。

2.アパート・マンションのリフォームを検討

　借り換えによる剰余資金や当面使う予定のないお金を入居促進費用に充当させましょう。

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