不動産NEWS｜カテゴリー

こんにちは、ＰＭ事業部の櫻井朱美です。

この度の台風被害や２５日の大雨によって被害にあわれた皆様に、心よりお見舞い申し上げます。

復旧･復興･住宅支援に全力を尽くして頑張ります！

今回は、台風の影響により開催中止となりました賃貸住宅セミナーで予定していたテーマ。

「民法改正」について、特にオーナー様に重要と思われる項目についてご説明します。

 1.賃借⼈の修繕権 

今後このような事例が想定されます。

Ｑ. 新しい⺠法では、 賃借⼈に 『修繕権』 (※1) があると聞きました。 実務上気を付けるべき点は？

Ａ. 任意規定なので、 賃貸借契約でどんな場合に賃借⼈が修繕できるのかを決めておいた⽅がよいでしょう。

※1 『修繕権』借主が⾃ら修繕を⾏う権利

 〜 改正内容 〜 

①どんなトラブルが予想されるか

◆新しい⺠法では、①賃貸⼈が必要な修繕をせず、②緊急の場合は賃借⼈が賃貸不動産を修繕できます。

◆ただ、『賃借⼈が修繕できる』ことになると、①そもそも修繕が必要なのか、②修繕の範囲や内容は妥当か等について貸主･借主の間で修繕代⾦の負担で争いになることが予想できます。

②トラブルの防⽌のためには

◆賃貸借契約で以下のような点を予め定めておくべきでしょう。

　 ☑どんな場合に賃借⼈が修繕権を⾏使できるか（⾏使条件） 　 　　　　　　　　　

　 ☑修繕がどこまで認められるか修繕の範囲：例、 ⼩修繕に限定する、 増改築禁⽌など）

　 ☑「事前の⾒積を提⽰」、 「事前の通知」、 「事前の書⾯による承諾」などをどうするか

 2.⼀部滅失の場合の賃料減額 

今後このような事例が想定されます。

Ｑ. 「⾬漏りで 2Ｋの部屋の⼀室が使えないので、 修理が済むまで賃料は半分しか⽀払わない」 と⾔われました。

Ａ. 新しい⺠法では、貸室の⼀部が使えなくなった場合、 その分「当然に」賃料が減額されることになりました。

ただし、「使えなくなったこと」が賃借⼈のせいではないことを、 賃借⼈が証明する必要があります。

〜 改正内容 〜

①賃料が当然に減額されてしまう。

◆これまでは、使⽤不能となった部屋があっても、借主は貸主へ賃料の減額を請求できるだけでしたが、 これからは当然に賃料が減額されることになりました。

◆当然減額となる条件は、①貸室が⼀部使えなくなった ②使えなくなったことが賃借⼈のせいではない場合です。この場合、使⽤不能になった部分に相当する賃料が当然減額されることになります。

②これから気を付けるポイント

新しい⺠法の下では、不動産の管理をする会社としては、『修繕依頼が来たら、 できるだけ早く修理をしたほうがよい』ということになります。

ただしどんな故障でも賃料が減額されるわけではありません。貸室の⼀部が使えなくなったとしても、

賃料の当然減額を主張する賃借⼈は、『その原因が賃借⼈のせいではないこと』を証明する必要があるのです。

たとえば、「⾬漏れが⽣じたのはサッシのシーリングが劣化したからで、賃借⼈の使⽤が原因ではないこと」などを証明することになります。

今回は、賃貸借契約に関するポイントをいくつかご紹介しました。賃貸住宅経営に非常に

大きな影響を与える法改正になりますので、しっかりとポイントを把握し、準備を進めましょう。

こんにちは、ＰＭ事業部の櫛田希望です。

１０月１７日に賃貸住宅セミナーが開催されますので、皆様是非ご来場ください。

オーナー様が賃貸住宅を建築する目的は、収入ＵＰや税金対策等、様々な要素がありますが、全てのオーナー様の望みは「安定した賃貸住宅経営」です。

今回のオーナーズニュースは”安定”させる２つのポイントについて説明します。

１.長期入居者を集める

2018年10月～2019年3月の間で平均居住期間を調査致しました。

65歳以上の高齢者は6年以上の長期で住む傾向がありました。

高齢者の募集は、工夫を次第で長期入居促進につながります。

高齢者の入居を検討する

１．見守りサービス

 ・家電系の安否確認センサー導入

 ・ライフラインの見守りサービス

 ・緊急時の通報用ブザー

２．保険　　　　 

　入居者の孤独死や、原状回復費用を補償する保険

　→各種少額短期保険の利用を検討

2.退去者を減らす

退去がもたらすオーナー様のデメリット

①未収入期間が発生する

　募集期間だけではなく、室内の修繕・クリーニング期間も必要なため、空室期間は最低でも１～２か月。

②賃料が下がりやすい　

　前入居者が入居する時よりも物件は古くなっているため、賃料相場が下がっているケースが多い。

③修繕費用が発生する　

　募集をする際には室内の修繕が必要となることがあります。

再契約時のサービスを考える

既存入居者に対して以下のような取り組みをしている物件もあります。

◆設備プレゼント … ガスコンロ交換・温水洗浄便座設置・室内物干し器の設置

◆ルームクリーニングサービス … エアコン清掃・キッチンのクリーニング・バス・トイレのクリーニングなど

◆不具合改善 … 網戸の劣化・キッチンの水漏れ・換気扇の稼働不備

現在の空室に目が行きがちですが、既存入居者について今一度フォロー方法を見直しましょう。

長期入居して頂くためには、①入居中のフォロー②再契約時の条件見直しが重要になります。

また、敬遠しがちな高齢者も、注意すべき点はあるものの、安定した賃貸経営を行う上では、今後長期入居促進の一つとしてターゲットに加えることを検討してみましょう。

いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。

戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。

2019年5月、大手損害保険会社が、2019年10月から４年ぶりに火災保険の保険料を引き上げると発表しました。

理由は、台風など自然災害による保険金の支払いが近年増えており、損害保険各社で組織する損害保険料率算出機構が、2018年６月に「火災保険の参考純率を平均５.５％引き上げた」と発表したためです。今回は火災保険を見直す上でのポイントについてご紹介致します。

 ■保険の種類 

すまいに関する保険には「火災保険」と「地震保険」があります。※地震保険単独では加入できません。

【火災保険】火災をはじめ、落雷や破裂･爆発、風災、雪災、盗難等により建物や家財に損害が生じた場合に保険金が支払われます。

【地震保険】地震や噴火、これらによる津波を原因として、居住用建物や家財に損害が生じた場合に保険金が支払われます。

※地震や噴火、またはこれらによる津波を原因とする損害については、火災保険では補償されません。

 ■自然災害で保険金が支払われる場合 

保険料引き上げ要因となった台風や自然災害は、下記のような事故で保険金が支払われます。

・台風や竜巻で屋根が飛ばされた場合

・豪雷によって建物が壊れた場合

・ひょうが降って屋根に穴が開いた場合

・豪雨による洪水で家が床上まで浸水した場合など　

 ■自然災害で保険金が支払われる場合 

「補償範囲の確認」

火災保険は様々な損害に対し補償されますが、ご所有不動産のリスクにあった内容で補償され

ているかどうかが重要ですので、ご所有不動産の災害の危険性は事前に確認しておきましょう。

※災害の危険性を調査する方法の一例として下記をご参照下さい。

「保険金額の確認」

補償金額が大きすぎても保険料が高額になり、小さすぎでも復旧費用をまかなえません。

免責の有無等含め、事故の際に実際におりる保険金額を把握していない保険契約者様は意外と多い為、今一度確認してみましょう。

「オプション補償の見直し」

保険事故が発生すると、損害を受けた建物を建て直す費用だけでなく、 （焼け） 残った建物の取り壊し、撤去搬送等の処分にかかる費用等も発生します。

臨時費用、残存物片付け費用、地震火災費用等のオプション補償や、契約時にはなかった新しい補償が作られている場合もあり、定期的な見直しもおすすめです。

【災害リスク調査方法の一例】

国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」により、土砂災害、洪水、津波等の被害にあう危険性を調べられます。

火災保険の保険商品は日々新しくなっています。

しかし、保険契約は契約期間が割安になる長期で契約している事が多い為、見直す機会が少なく新しい補償等は見落としがちです。

ご所有不動産にとって必要な補償範囲、保険金額を確認の上、実際に事故が発生した場合に支払われる金額を今一度把握しておく事が重要となります。

いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。

一戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。

国税庁は、2019年7月1日に相続税や贈与税の算定基準となる、2019年分の路線価（1月1日付）を公表しました。
全国平均は前年を1.3%上回り、バブル崩壊後初の4年連続の上昇となりました。

■2019年分の傾向

都道府県別の路線価は「上昇」が東京、大阪、愛知など19都道府県、前年は18都道府県でした。

格安航空会社の定期便増便により、訪日客が増加している大分県等がマイナスからプラスに転じました。

「下落」したのは27県、うち22県で下落幅が縮小しているものの、大都市圏や集客力のある観光地と、それ以外の二極化は続いています。

また、沖縄は前年同様、最も高い上昇率となりました。

「下落」県の割合は前年同様高くはあるが、全国的には緩やかな上昇傾向です。

■最新の路線価の確認方法

国税庁のホームページの令和元年分財産評価基準に全国の路線価が公表されており、ホームページ内に評価方法が記載されています。

相続人の分割方法を検討する際、まずご所有地、個々の評価額を正確に把握することが重要です。また、一般的に相続税路線価は実勢価格の7～8割と言われており、売却する際の目安となりますので、確認しましよう。

路線価の上昇傾向が続いています。結果的に相続税の増税につながっていますが、アパート等の賃料収入が上昇傾向になっていないケースが多いと思われます。

今一度、相続対策の3原則「節税・納税・分割」を検討・確認しましょう。路線価の下落地域は、不動産の実勢価格も下落している傾向にあります。

そのため、地方圏（遠方）で所有され ている相続などで得た不動産や遊休地についてのご売却や活用方法を検討されてみては如何でしょうか。

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「相続」というと「節税対策」に目が行きがちですが、実際には他にも様々なトラブルが起きます。

今回は「登記」と「測量」の視点からトラブルを回避する為に行っておくべきことをご紹介します。

【ケース1】亡くなった父から自宅を相続したＡさん 

高齢の母の面倒を見る条件でＡさんが自宅を所有。

特に書面化や相続登記をしていなかったＡさんですが、弟が急死し相続人となった弟の妻と子が、弟が得るべき持分を主張し、トラブルに発展しました。

 問題点 

・売却する際に契約書を作成できない。

・不動産を担保とする融資がうけられない

・年月が経つと法定相続人が増えて遺産分割協議が困難に。

 Point 

法的義務がなく相続税の申告と違って申請期限もない為、手続きの煩わしさもあり、放置する例も少なくありません。

相続登記の放置は、子や孫の世代に迷惑がかかることを認識し、きちんと最後まで手続きを行いましょう。

【ケース2】隣地所有者と土地の境界を明確にしていなかったＢさん 

Ｂさんが土地を売却する際、購入予定者から建築を行う為、正確な土地の大きさを聞かれた。

隣地のＣさんと確定測量をしたかったが、Ｃさんは既に亡くなっており、相続した親族は5 名で所有。

Ｃさんの親族5 人全員とも連絡が取れず、結果的に売却ができませんでした。

 問題点 

・確定測量を行う事が出来ず、予定建築物が建てられない可能性が出たため売却が出来なかった。

 Point 

将来の売却に備え、境界が不明確な土地は早めに測量を行いましょう。

また、上記のＣさんの土地の様に不動産を共有名義にすると、処分する際、全員の承認が必要となります。

資産を受け継ぐ方が困らないように手続きをしておきましょう。

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日常生活の拠点である住宅を対象とした侵入･窃盗は、2018年に全国で年間31,505件発生しており、これは1日あたり約86件もの住宅が被害に遭っている計算になります。

今回は入居者様が安心して生活が出来るような防犯対策をご紹介致します。

　侵入者の心理・行動　　

侵入者は下見を行うケースが多いと言われています。下見の結果、侵入した家を選んだ理由は下記の通り。

　侵入者に「選ばれにくい物件」にするポイント　　

① 留守だと思われないようにする → 人の出入りを多く見せる。

　◆宅配ボックス設置：宅配業者の出入りが増え、宅配業者を装った犯罪も減る。

　◆カーテン設置　　：空室中も含め、在宅している可能性を感じさせる事で侵入を抑制できる。

②侵入しにくい家にする → 「物理的」「心理的」に侵入しにくい工夫をする

【物理的】

　◆防犯フィルム・防犯ガラス：侵入時５分以上かかるとあきらめるケースが多い。

　◆オートロック設置：近年は生体認証付きのオートロック等、精度の高い商品もある。

　◆電気錠設置：鍵穴が無くピッキングされづらい。外出先からも鍵をかけることが出来て鍵のかけ忘れを防ぐ。

【心理的】

　◆浴室乾燥機を設置：下着類等を室内に干す事によって入居者情報を隠す。

　◆照明を設置：隣近所からも見通しが良い状況を作ると、犯罪心理を抑制。

　◆清掃：バルコニー等、柵を越えられるような台を無くし、清掃する。

③逃げにくい物件にする → 侵入した事がバレてしまいそうな心理をもたせる

　◆防犯カメラの設置：設置する数や位置にもこだわると効果的。

　　エントランス、エレベーター、玄関扉、駐輪場等数か所の確認が出来るようにする他、モニターをエントランス等で確認出来るようにすると抑止力になる。

近年、オートロックや防犯カメラ等の防犯設備は基本設備となりつつありますが、効果的に

住宅侵入犯罪を防ぐ為には、侵入者の心理や行動を考えて対策を行う事が重要です。

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突然ですが、相続で取得し、未活用となっている不動産はありませんか？

今回は未利用不動産のリスク、そしてその活用についてご紹介します。

　下記のような不動産をご所有ではないでしょうか？　

1. 相続で取得した誰も住んでいない空き家。
2. 転勤中で戻る時期が不確定な自宅。
3. 経営していた会社の事務所・工場・倉庫
4. 遠方のため管理もできず未活用の更地

　未利用不動産の所有は下記のようなリスクや可能性があります。　

①空室犯罪

　地域への悪影響再募集がしづらくなる。

②建物老朽化  

　自然災害で近隣に被害を及ぼす可能性。

　資産価値の低下。

　将来的に住むことや売却することが困難になる。

③固定資産税の発生

　利用しているのかどうかに関わらず、所有している時点で発生する。

未利用、未活用の不動産は所有しているだけで税金の支払い義務が発生します。

そのため活用をする事が出来ない場合は売却を検討してもよいかもしれません。

しかし、愛着がある場合や、何らかしらの事情で手放せない場合は、建築、駐車場への活用や、手間の少ない信託を行う等、不動産会社とよく相談をして、活用方法を見直す機会にしてみて下さい。

2020年4月1日に民法が改正される予定となりました。

賃貸借契約では意思能力に関するルールや敷金精算、通常損耗、経年劣化についての原状回復義務不要の「明文化」などが関わってきますが、今回は連帯保証人に関する極度額設定についてご紹介します。

 ■ 限度額とはなんでしょうか　

連帯保証人が支払う金額の上限の事をいいます。内容としては未払い家賃だけでなく、駐車場料金・更新料、原状回復費用として残置物撤去費、修繕費、違約金等も含まれます。

これらの費用をまとめて「負担総額」といいます。

 ■ 今回の改正で何が変わるのでしょうか？　

「極度額」を定めていない契約は無効になります。

「極度額」より「負担総額」が大きい場合の差額は保証されません。

【対策】極度額の設定は、賃料帯や、負担総額によって異なるため、貸主及び連帯保証人等の関係当事者間でしっかりと協議を行いましょう。

【国土交通省より極度額設定の為の参考資料が公表されています。（参考資料抜粋）】

平成9年11月～平成28年10月までの裁判所の判決で、連帯保証人の負担として確定

した額（負担総額）は、平均で家賃の約13.2か月分でした。

また、保証会社を利用した場合の負担総額は賃料帯別で下記の通りでした。

【賃料帯別に以下の８つに設定した「保証会社の負担総額」平均値】

①4万円未満 … 17.7万円

②4万円～8万円未満 … 28.2万円　

③8万円～12万円未満 … 50万円

④12万円～16万円未満 … 71.2万円

⑤16万円～20万円未満 … 97.3万円

⑥20万円～30万円未満 … 126.2万円　

⑦30万円～40万円未満 … 156.8万円

⑧40万円以上 … 437.3万円

【（公財）日本賃貸住宅管理協会・日管協総合研究所による賃貸住宅市場景況感調査】

「日管協短観」による家賃滞納発生率は平均で7.5％。そのため賃借人100人のうち7～8人は滞納リスクがあります。

近年、賃貸住宅の新規契約の約6割が保証会社を利用していますが、連帯保証人を設定の場合、極度額の設定が義務化されます。

賃貸経営者は借主債務保証をどのように行うのか、極度額設定をどうするのかについて、今後の賃貸業界の動きにも注視しておきましょう。動きがあり次第、今後も随時お伝えします。

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子供の為に資産を残してあげたい…。

そんなオーナー様の気持ちとは裏腹に二代目オーナー様は、「いらない、煩わしい」等、前向きに捉えていない場合もあります。

今回は、二代目オーナー様を困らせない形でご所有不動産を引き継ぐ為のポイントをご紹介します。

 こんな心配事が発生します。 

▶借入金の返済が滞ってしまわないか心配。

▶建物の老朽化が進んでいる建替え・売却等、今後の活用方法を決められない。

▶空室が増えてきているが、対策の仕方がわからない。

▶突然の修繕工事で、まとまったお金が必要になり困った。

▶大規模修繕費用はどのくらいかかるのか不安。

▶入居者からの問い合わせやクレーム等、自分自身が仕事をしているので対応できない。煩わしい。

▶火事・地震等、不測の事態が起こった場合どうなるのか不安。

 二代目オーナー様の場合、建物が老朽化しているケースが多い為、下記のような点に注意し所有不動産の状況の把握、改善案を検討しましょう。 

【募集】賃料は適正か、新築時とは相場が変わっているケースもあります。

【建物】大規模修繕計画の見直しはもちろん、日頃からメンテナンスをしっかり行なう事で想定外の修繕出費を減らすことができます。

【設備】入居者のライフスタイルに合わせたリフォームを検討しましょう。

【管理】入居者からの問い合わせ対応は、管理会社と密に連携をとりましょう。

【保険】建築当初の契約内容よりも保険商品が進化していることがあります。契約内容を的確に把握しておきましょう。

ご所有不動産の把握、改善ポイントの他に、建物の老朽化が進んでいる場合は、建替えや売却、賃貸経営に不慣れや忙しい等の理由により煩わしい場合は、信託を行う方法もあります。

一般的に初代オーナー様よりも二代目オーナー様は賃貸経営が難しくなると言われています。

資産の活用方法については弊社までお気軽にご相談下さい。

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お部屋探しをする方が多い時期になりました。

現在空室のお部屋は今の時期に入居が決まらないと、長期空室のリスクがあります。

その為ライバル物件の中から選ばれるよう、探す人の目線に立って具体的な対策を講じる事が重要です。