不動産NEWS｜カテゴリー

2020年4月1日に民法が改正される予定となりました。

賃貸借契約では意思能力に関するルールや敷金精算、通常損耗、経年劣化についての原状回復義務不要の「明文化」などが関わってきますが、今回は連帯保証人に関する極度額設定についてご紹介します。

 ■ 限度額とはなんでしょうか　

連帯保証人が支払う金額の上限の事をいいます。内容としては未払い家賃だけでなく、駐車場料金・更新料、原状回復費用として残置物撤去費、修繕費、違約金等も含まれます。

これらの費用をまとめて「負担総額」といいます。

 ■ 今回の改正で何が変わるのでしょうか？　

「極度額」を定めていない契約は無効になります。

「極度額」より「負担総額」が大きい場合の差額は保証されません。

【対策】極度額の設定は、賃料帯や、負担総額によって異なるため、貸主及び連帯保証人等の関係当事者間でしっかりと協議を行いましょう。

【国土交通省より極度額設定の為の参考資料が公表されています。（参考資料抜粋）】

平成9年11月～平成28年10月までの裁判所の判決で、連帯保証人の負担として確定

した額（負担総額）は、平均で家賃の約13.2か月分でした。

また、保証会社を利用した場合の負担総額は賃料帯別で下記の通りでした。

【賃料帯別に以下の８つに設定した「保証会社の負担総額」平均値】

①4万円未満 … 17.7万円

②4万円～8万円未満 … 28.2万円　

③8万円～12万円未満 … 50万円

④12万円～16万円未満 … 71.2万円

⑤16万円～20万円未満 … 97.3万円

⑥20万円～30万円未満 … 126.2万円　

⑦30万円～40万円未満 … 156.8万円

⑧40万円以上 … 437.3万円

【（公財）日本賃貸住宅管理協会・日管協総合研究所による賃貸住宅市場景況感調査】

「日管協短観」による家賃滞納発生率は平均で7.5％。そのため賃借人100人のうち7～8人は滞納リスクがあります。

近年、賃貸住宅の新規契約の約6割が保証会社を利用していますが、連帯保証人を設定の場合、極度額の設定が義務化されます。

賃貸経営者は借主債務保証をどのように行うのか、極度額設定をどうするのかについて、今後の賃貸業界の動きにも注視しておきましょう。動きがあり次第、今後も随時お伝えします。

いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。

一戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。

子供の為に資産を残してあげたい…。

そんなオーナー様の気持ちとは裏腹に二代目オーナー様は、「いらない、煩わしい」等、前向きに捉えていない場合もあります。

今回は、二代目オーナー様を困らせない形でご所有不動産を引き継ぐ為のポイントをご紹介します。

 こんな心配事が発生します。 

▶借入金の返済が滞ってしまわないか心配。

▶建物の老朽化が進んでいる建替え・売却等、今後の活用方法を決められない。

▶空室が増えてきているが、対策の仕方がわからない。

▶突然の修繕工事で、まとまったお金が必要になり困った。

▶大規模修繕費用はどのくらいかかるのか不安。

▶入居者からの問い合わせやクレーム等、自分自身が仕事をしているので対応できない。煩わしい。

▶火事・地震等、不測の事態が起こった場合どうなるのか不安。

 二代目オーナー様の場合、建物が老朽化しているケースが多い為、下記のような点に注意し所有不動産の状況の把握、改善案を検討しましょう。 

【募集】賃料は適正か、新築時とは相場が変わっているケースもあります。

【建物】大規模修繕計画の見直しはもちろん、日頃からメンテナンスをしっかり行なう事で想定外の修繕出費を減らすことができます。

【設備】入居者のライフスタイルに合わせたリフォームを検討しましょう。

【管理】入居者からの問い合わせ対応は、管理会社と密に連携をとりましょう。

【保険】建築当初の契約内容よりも保険商品が進化していることがあります。契約内容を的確に把握しておきましょう。

ご所有不動産の把握、改善ポイントの他に、建物の老朽化が進んでいる場合は、建替えや売却、賃貸経営に不慣れや忙しい等の理由により煩わしい場合は、信託を行う方法もあります。

一般的に初代オーナー様よりも二代目オーナー様は賃貸経営が難しくなると言われています。

資産の活用方法については弊社までお気軽にご相談下さい。

いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。

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お部屋探しをする方が多い時期になりました。

現在空室のお部屋は今の時期に入居が決まらないと、長期空室のリスクがあります。

その為ライバル物件の中から選ばれるよう、探す人の目線に立って具体的な対策を講じる事が重要です。

近年、空き部屋を利用した犯罪行為が多発しています。

今回の不動産のミニ知識では通常のセキュリティー効果に加えて注目されている防犯対策についてご紹介します。

空室犯罪事例：空室物件で荷物を受け取る手口で行われる犯行が近年多発。

高齢者からだまし取った現金や、インターネット販売等で不正に購入した商品などの受け取り窓口として、不動産会社が内見をするように装い、荷物の配達時間に合わせ室内で受け取り、すぐに部屋から出ていくという手口で犯行に悪用されるケースが多いです。

▶空室は増加している！

空室は全国的に増えており、その52.4%が賃貸用の住宅です。

賃貸経営者にとって、空き家犯罪は、物件価値の低下を招く重要な要因となる為、資産を守る側面としてもご所有物件の防犯について考える必要があります。

▶犯行に使われやすい物件の特徴

・人目につきにくい物件（死角が多い）

・清掃員や管理会社の出入りが少ない

・外付けの鍵ボックス（入室しやすい）

・空室が多い(不動産会社を装って入りやすい)

・物件が汚れている(入居者が通報しなさそうに思われる)

▶対策方法

・清掃を行う（綺麗な物件は近寄りがたい）

・スマートロック利用（合鍵を作られないインターネットで鍵を制御可能）

・防犯カメラ設置（顔が見られる可能性は避ける）

・人の出入りを増やす（出入りが多い物件は狙われにくい）

設備等の充実により、未然に犯罪を防ぐ事は重要な要素です。

また、相続により取得した遠方の戸建てについては、改めて売却を検討することも対策の１つです。

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10月15日に発行された全国賃貸住宅新聞で、毎年恒例の「入居者に人気の設備ランキング2018」が発表されました。

今年の内容も、「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」ランキングと、「この設備がなければ入居が決まらない」ランキングです。今回はその内のトップ３についてお話しします。

「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるランキング」TOP３ 

インターネット無料が３年連続で単身者向け・ファミリー向けの１位を独占。スマートフォンの普及で「インターネット無料」の有無は、入居の決まり方に大きな差が出るという声が多いという結果になりました。

「この設備が無ければ入居が決まらないランキング」TOP３ 

上位にランクインした設備は、昨年から大きな動きはなく、定着しています。

４位以下にもインターネット無料や温水洗浄便座が並び、これらの設備は「あるのが当たり前」という認識になりつつあります。

家賃を維持し空室率を下げるには、このような付加価値を付けた設備が必要とされています。

是非ご所有物件のリフォームの例として、参考にしてみてください。

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国土交通省は、2018年9月18日に2018年7月1日時点現在の基準地価を発表しました。

全国の林地を除いた宅地（全用途）は、前年に比べて0.1％上昇。1991年以来のプラスとなりました。

【基準地価とは】

国土交通省が毎年9月に公表する「その年の7月1日時点における全国の基準地の土地価格を公示する指標」です。

不動産鑑定士が調査の対象となる基準地を調査し、通常成立すると考えられる1㎡あたりの価格を示しています。

毎年1月1日時点の土地価格を示す「公示価格」を補完し、より適正な地価の動向が分かるようになっております。

27年ぶりの基準地価上昇で、土地や不動産の所有者にとっては資産価値が増える反面、税金負担が増えることも懸念されます。

また、地域によって地価の動向が異なるため、近隣地域の地価は今どうなのかを確認し、改めて資産の活用方法を考えるきっかけにしてください。

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賃貸経営において「入居者の確保」は、安定した経営の為の必須条件です。「人口減少」・「少子高齢化」が進む中、改めて「高齢者を入居させること」に関するリスク、そして具体的な改善策について紹介します。

　～ 高齢社会に向けての空室対策 ～　

国立社会保障・人口問題研究所が2017年4月に発表した「日本の将来推計人口」によると、2015年の国勢調査結果に基づく日本の総人口は1億2,709万人。

以後、長期の人口減少過程に入るとされています。

一方、老年人口（65歳以上）は2015年現在の3,387万人から5年後の2020年には3,619万人に増加。

その後、団塊の世代全員が後期高齢者の75歳以上に達すると言われる2025年（いわゆる「2025年問題」）をわが国は迎えることになります。

75歳以上の人口が、総人口の4分の1に達するという予測もあり、『超高齢社会』が目の前に近づいています。

 入居者の高齢化が進みその対策と備えが必要！ 

 高齢者が入居する際のオーナー様のメリット 

①長期入居になりやすい

②資産保有客が多い

 高齢者が入居する際のオーナー様のデメリット 

①室内の孤独死（発見が遅れ再募集・修繕に莫大な費用がかかる）

②健康面で何が起こるかわからず不安　

 最近では、このような商品も開発・販売されています 

◆見守りサービス…定期的な電話連絡、リモコン等のセンサー探知

◆孤独死保険　　 … 原状回復費や空室・賃料低下に対する保険

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７月２６日にＬＡＴＯＶでセミナーを開催しますので、是非ご来場ください。

春の引越しシーズンが終わり3ヵ月が経ちました。現在空室になっている物件は長期空室に繋がる可能性があります。

今回は、お部屋を探されているお客様から“選ばれる”差別化のポイントについてご紹介します。

 多様化する入居者ニーズ 

 ・高齢者増加（単身独居含む）

 ・外国人労働者の増加

 ・生活保護者の増加

 ・趣味、嗜好の多様化

 1.入居者の間口を広げる 

・外国人（入居時の審査、保証人等を考慮）

・高齢者（見守り、保険等で事業リスクを減らす）

・生活保護者（各役所との連携を検討）

 2.貸し方を広げる 

・敷金、礼金等の募集条件の緩和

・フリーレントの実施

・更新料、家賃の軽減

 3.コンセプトを変える 

・ペット可、楽器可、家具付、専用庭

・防災、ガレージ付、女性専用

エリアにより様々な間口の広げ方が考えられます。

ポイントは競合物件に負けない“ウリ”を作ることです。

昨今は、お客様がインターネットで探した後に、実際の物件を見てお部屋を決める傾向にあります。

室内を気に入っているのに決まらなかった…その原因は共用部にあるかもしれません。

今回は、各部のチェックポイントをご紹介します。

【メンテナンス】

◆自転車置場…放置自転車はありませんか？

　ラックを置いたり、線を引くなどの工夫が必要です。

◆共用部の照明…電球は切れていませんか？

　変色、点滅している場合も注意が必要です。

【安全】

◆防犯カメラ…入居者に人気の安心設備

◆センサーライト…侵入者の防犯グッズとして有効

◆オートロック…大規模修繕を機に検討してみるのも◎

◆Wロック…玄関ドアに安心をもう一つ

【便利】

◆Wi-Fi…インターネット無料は人気物件の必須設備

◆宅配BOX…ネット通販時代に対応

◆24時間利用可能なゴミ置き場

【清掃】

◆ごみ置場…清潔感はありますか？

　BOXやネットのメンテナンス、分別はされているかを確認

◆集合ポスト…チラシがあふれていませんか？

◆掲示板…古い掲示物が貼ったままになっていませんか？

 コストの低いものから一つずつ実践してみましょう。 

リフォームの修繕等を行う際、見落としがちなポイントを今一度確認してみましょう。

室内だけでなく、共用部にも目を配ることで物件の印象が変わります。

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先日の賃貸住宅セミナーでは、沢山のご来場誠にありがとうございました。

平成30年3月27日に地価（1月1日時点）が公示されました。

全国平均では住宅地の地価は10年ぶりに上昇に転じ、商業地及び全用途平均では地価の変動率は3年連続の上昇となりました。

■地価動向 

■全国平均：住宅地の平均変動率が１０年ぶりに上昇。商業地及び全用途平均は、３年連続で上昇。

■三大都市：住宅地･商業地ともに各圏域で上昇。大阪圏は、商業地の上昇率が３圏でもっとも高い。

■地 方 圏：住宅地は下落幅縮小継続。商業地は２６年ぶりに上昇。全用途平均でも下落を脱した。

■背景 

住宅地／雇用・所得環境の改善が続く中、低金利環境の継続による需要の下支え効果もあって、利便性の高い地域を中心に地価の回復が進展。

商業地／外国人観光客による店舗・ホテル需要の高まりや、主要都市でのオフィス空室率低下などにより、良好な資金調達環境の下、不動産需要は旺盛で総じて堅調に推移。

■地価上昇のメリット・デメリット 

地価公示は上昇したから良い、下落したから悪いという単純なものではありません。

【メリット】

　不動産価値が上昇することです。

　特にすでに不動産所有されていて、売却を考えている方にはメリットと言った方が良いでしょう。

【デメリット】

　①不動産を購入するのにより多くの資金が必要になること。

　②税金負担が増えることです。地価が上昇すると、固定資産税などといった税金の額も上がります。

平成３０年度（２０１８年度）は３年に一度の固定資産税（土地・家屋）の評価替えの基準年度になります。

保有資産の運用について見直しを行う機会にしてみては如何でしょうか。

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