access_time2019年10月7日
近年、空き部屋を利用した犯罪行為が多発しています。
今回の不動産のミニ知識では通常のセキュリティー効果に加えて注目されている防犯対策についてご紹介します。
空室犯罪事例：空室物件で荷物を受け取る手口で行われる犯行が近年多発。
高齢者からだまし取った現金や、インターネット販売等で不正に購入した商品などの受け取り窓口として、不動産会社が内見をするように装い、荷物の配達時間に合わせ室内で受け取り、すぐに部屋から出ていくという手口で犯行に悪用されるケースが多いです。
▶空室は増加している！
空室は全国的に増えており、その52.4%が賃貸用の住宅です。
賃貸経営者にとって、空き家犯罪は、物件価値の低下を招く重要な要因となる為、資産を守る側面としてもご所有物件の防犯について考える必要があります。
▶犯行に使われやすい物件の特徴
・人目につきにくい物件（死角が多い）
・清掃員や管理会社の出入りが少ない
・外付けの鍵ボックス（入室しやすい）
・空室が多い(不動産会社を装って入りやすい)
・物件が汚れている(入居者が通報しなさそうに思われる)
▶対策方法
・清掃を行う（綺麗な物件は近寄りがたい）
・スマートロック利用（合鍵を作られないインターネットで鍵を制御可能）
・防犯カメラ設置（顔が見られる可能性は避ける）
・人の出入りを増やす（出入りが多い物件は狙われにくい）
設備等の充実により、未然に犯罪を防ぐ事は重要な要素です。
また、相続により取得した遠方の戸建てについては、改めて売却を検討することも対策の１つです。
いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。
戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。
access_time2019年10月7日
10月15日に発行された全国賃貸住宅新聞で、毎年恒例の「入居者に人気の設備ランキング2018」が発表されました。
今年の内容も、「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」ランキングと、「この設備がなければ入居が決まらない」ランキングです。今回はその内のトップ３についてお話しします。
「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まるランキング」TOP３
インターネット無料が３年連続で単身者向け・ファミリー向けの１位を独占。スマートフォンの普及で「インターネット無料」の有無は、入居の決まり方に大きな差が出るという声が多いという結果になりました。
「この設備が無ければ入居が決まらないランキング」TOP３
上位にランクインした設備は、昨年から大きな動きはなく、定着しています。
４位以下にもインターネット無料や温水洗浄便座が並び、これらの設備は「あるのが当たり前」という認識になりつつあります。
家賃を維持し空室率を下げるには、このような付加価値を付けた設備が必要とされています。
是非ご所有物件のリフォームの例として、参考にしてみてください。
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access_time2019年10月7日
国土交通省は、2018年9月18日に2018年7月1日時点現在の基準地価を発表しました。
全国の林地を除いた宅地（全用途）は、前年に比べて0.1％上昇。1991年以来のプラスとなりました。
【基準地価とは】
国土交通省が毎年9月に公表する「その年の7月1日時点における全国の基準地の土地価格を公示する指標」です。
不動産鑑定士が調査の対象となる基準地を調査し、通常成立すると考えられる1㎡あたりの価格を示しています。
毎年1月1日時点の土地価格を示す「公示価格」を補完し、より適正な地価の動向が分かるようになっております。
27年ぶりの基準地価上昇で、土地や不動産の所有者にとっては資産価値が増える反面、税金負担が増えることも懸念されます。
また、地域によって地価の動向が異なるため、近隣地域の地価は今どうなのかを確認し、改めて資産の活用方法を考えるきっかけにしてください。
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access_time2019年10月7日
賃貸経営において「入居者の確保」は、安定した経営の為の必須条件です。「人口減少」・「少子高齢化」が進む中、改めて「高齢者を入居させること」に関するリスク、そして具体的な改善策について紹介します。
～ 高齢社会に向けての空室対策 ～
国立社会保障・人口問題研究所が2017年4月に発表した「日本の将来推計人口」によると、2015年の国勢調査結果に基づく日本の総人口は1億2,709万人。
以後、長期の人口減少過程に入るとされています。
一方、老年人口（65歳以上）は2015年現在の3,387万人から5年後の2020年には3,619万人に増加。
その後、団塊の世代全員が後期高齢者の75歳以上に達すると言われる2025年（いわゆる「2025年問題」）をわが国は迎えることになります。
75歳以上の人口が、総人口の4分の1に達するという予測もあり、『超高齢社会』が目の前に近づいています。
入居者の高齢化が進みその対策と備えが必要！
高齢者が入居する際のオーナー様のメリット
①長期入居になりやすい
②資産保有客が多い
高齢者が入居する際のオーナー様のデメリット
①室内の孤独死（発見が遅れ再募集・修繕に莫大な費用がかかる）
②健康面で何が起こるかわからず不安
最近では、このような商品も開発・販売されています
◆見守りサービス…定期的な電話連絡、リモコン等のセンサー探知
◆孤独死保険 … 原状回復費や空室・賃料低下に対する保険
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access_time2019年10月7日
７月２６日にＬＡＴＯＶでセミナーを開催しますので、是非ご来場ください。
春の引越しシーズンが終わり3ヵ月が経ちました。現在空室になっている物件は長期空室に繋がる可能性があります。
今回は、お部屋を探されているお客様から“選ばれる”差別化のポイントについてご紹介します。
多様化する入居者ニーズ
・高齢者増加（単身独居含む）
・外国人労働者の増加
・生活保護者の増加
・趣味、嗜好の多様化
1.入居者の間口を広げる
・外国人（入居時の審査、保証人等を考慮）
・高齢者（見守り、保険等で事業リスクを減らす）
・生活保護者（各役所との連携を検討）
2.貸し方を広げる
・敷金、礼金等の募集条件の緩和
・フリーレントの実施
・更新料、家賃の軽減
3.コンセプトを変える
・ペット可、楽器可、家具付、専用庭
・防災、ガレージ付、女性専用
エリアにより様々な間口の広げ方が考えられます。
ポイントは競合物件に負けない“ウリ”を作ることです。
access_time2019年10月7日
昨今は、お客様がインターネットで探した後に、実際の物件を見てお部屋を決める傾向にあります。
室内を気に入っているのに決まらなかった…その原因は共用部にあるかもしれません。
今回は、各部のチェックポイントをご紹介します。
【メンテナンス】
◆自転車置場…放置自転車はありませんか？
ラックを置いたり、線を引くなどの工夫が必要です。
◆共用部の照明…電球は切れていませんか？
変色、点滅している場合も注意が必要です。
【安全】
◆防犯カメラ…入居者に人気の安心設備
◆センサーライト…侵入者の防犯グッズとして有効
◆オートロック…大規模修繕を機に検討してみるのも◎
◆Wロック…玄関ドアに安心をもう一つ
【便利】
◆Wi-Fi…インターネット無料は人気物件の必須設備
◆宅配BOX…ネット通販時代に対応
◆24時間利用可能なゴミ置き場
【清掃】
◆ごみ置場…清潔感はありますか？
BOXやネットのメンテナンス、分別はされているかを確認
◆集合ポスト…チラシがあふれていませんか？
◆掲示板…古い掲示物が貼ったままになっていませんか？
コストの低いものから一つずつ実践してみましょう。
リフォームの修繕等を行う際、見落としがちなポイントを今一度確認してみましょう。
室内だけでなく、共用部にも目を配ることで物件の印象が変わります。
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access_time2019年10月7日
先日の賃貸住宅セミナーでは、沢山のご来場誠にありがとうございました。
平成30年3月27日に地価（1月1日時点）が公示されました。
全国平均では住宅地の地価は10年ぶりに上昇に転じ、商業地及び全用途平均では地価の変動率は3年連続の上昇となりました。
■地価動向
■全国平均：住宅地の平均変動率が１０年ぶりに上昇。商業地及び全用途平均は、３年連続で上昇。
■三大都市：住宅地･商業地ともに各圏域で上昇。大阪圏は、商業地の上昇率が３圏でもっとも高い。
■地 方 圏：住宅地は下落幅縮小継続。商業地は２６年ぶりに上昇。全用途平均でも下落を脱した。
■背景
住宅地／雇用・所得環境の改善が続く中、低金利環境の継続による需要の下支え効果もあって、利便性の高い地域を中心に地価の回復が進展。
商業地／外国人観光客による店舗・ホテル需要の高まりや、主要都市でのオフィス空室率低下などにより、良好な資金調達環境の下、不動産需要は旺盛で総じて堅調に推移。
■地価上昇のメリット・デメリット
地価公示は上昇したから良い、下落したから悪いという単純なものではありません。
【メリット】
不動産価値が上昇することです。
特にすでに不動産所有されていて、売却を考えている方にはメリットと言った方が良いでしょう。
【デメリット】
①不動産を購入するのにより多くの資金が必要になること。
②税金負担が増えることです。地価が上昇すると、固定資産税などといった税金の額も上がります。
平成３０年度（２０１８年度）は３年に一度の固定資産税（土地・家屋）の評価替えの基準年度になります。
保有資産の運用について見直しを行う機会にしてみては如何でしょうか。
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access_time2019年10月7日
賃貸経営において、建物の維持管理、入居の促進という視点から、修繕やリフォームは必要ですが、税務上の経費計上方法によって、キャッシュフローに差が出る場合があります。
今回は、工事の効果的な経費計上について、お話をさせていただきます。
■ リフォーム工事の税務上の区分
【修繕費】維持・管理、原状回復を目的とするもの ⇒ 支出年度に一括して経費計上する
【資本的支出】価値や性能、耐久性向上を目的とするもの ⇒ 耐用年数での減価償却となる
できるだけ「修繕費」として経費計上することがポイント
■ 外壁塗装の例
【修繕費として認められるケース】
・雨水の侵入を防ぐために、外壁のひび割れや剥がれなどを補修することを目的としたもの
・建物の美観を保つために、色褪せ部分や傷が付いた部分を補修することを目的としたもの
・災害により生じた外壁のひび割れや剥がれなどを補修することが目的のもの
【資本的支出としてみなされるケース】
・より美しい色や魅力的な色に塗り替えることを目的としたもの
・より耐久性の良い塗料に塗り替えることを目的としたもの
・より豪華で魅力的な外観にすることを目的としたもの
この機会に「長期的な修繕計画の立案」を行い、効果的な経費計上を検討しましょう。
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access_time2019年10月7日
宅地建物取引業法の改正によって、２０１８年４月から、売主や買主から依頼を受けた仲介業者は、建物状況調査（以下、インスペクション）の中身を説明し、技術者をあっせんできるかどうかを告知するほか、実施した場合の情報の開示等が義務付けられます。
建物状況調査とは、建物の構造体力上の重要な部分を専門家が調査し、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的に診断するというものです。
実施することのメリットや注意点について詳しく見ていきましょう。
法改正のポイントは３つ
①媒介契約時に、1.インスペクションの説明 2.専門家のあっせん可否
②重要事項説明書に調査結果の内容を記載・説明
③売買契約時に売主・買主が建物状況について書面で確認
実施する上でのポイント・注意点
①費用がかかる（5～10万円程度）
②不具合があると補修等の対応が必要になることがある
③目視不可の場所に瑕疵があっても確認できない場合がある
【買主様のメリット】
①専門家による調査結果が判断材料になる
欠陥住宅を購入するリスクを減らすことができる。
②結果が良ければ安心して購入できる
問題点（瑕疵・劣化等）が見つかっても補修等の費用負担を検討して購入の判断をすることができる。
③購入後のリフォーム計画を検討しやすくなる
「いつごろ」「どこを」修繕すべきか、また、その費用をあらかじめ知り、将来の見通しが立てられる。
【売主様のメリット】
①売却物件のアピールにつながる
住宅の状態や性能を明らかにし、買主に情報提供することで、物件情報が明確になり、売却時のセールスポイントになる。
②引渡し後の不具合によるトラブル回避
売却後に不具合が判明し、買主側とトラブルになることを未然に防げる。もし不具合が見つかっても、意図的に隠していたと誤解されずに済む。
③資金計画が立てやすくなる
調査結果をもとに補修に必要な箇所や補修のタイミング、費用の目安を知ることができる。早期発見により、修繕費用を抑えることができる場合がある。
インスペクションの実施が義務化されるわけではありませんが、今後、売却をする際に重要な要素の一つとなると考えられます。
いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。
一戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。
access_time2019年10月7日
不動産の運用には様々な方法があります。
その運用方式ごとのメリット・デメリットを理解し、それぞれの境遇に合った最適な方法を検討しましょう。
今回は『信託』の活用方法についてご紹介します。
土地活用の種類
不動産信託の活用例
信託を活用すると、このような問題解決ができる場合があります。
『不動産経営に時間が割けない。』
『高齢となり不動産経営が困難。』
『不動産が自宅から遠く目が行き届かない。』
こんな時には土地信託が良いかもしれません。
【土地信託の内容と特徴】
▶不動産に精通した信託会社が事業計画の企画立案から実施し、管理運営を行う。
▶面倒な業務はすべて信託会社が行い、お客様は定期的に配当を受け取るだけ。
▶資金調達はすべて信託会社が行うため、借り入れや連帯保証人が不要。
『建物が老朽化、空室が増えている。』
『修繕の要否・時期・コストの判断が難しい。』
『土地建物を良好な状態に保ちたい。』
こんな時には不動産管理信託が良いかもしれません。
【不動産管理信託の内容と特徴】
▶不動産経営に精通した信託会社が事業主体となり、管理運営を行う。
▶専門スタッフの管理運営により、物件の入居稼働率の向上や修繕コストの適正化を図る。
▶面倒な業務はすべて信託会社が行い、お客様は定期的に配当を受け取るだけ。
『お子様では財産管理に不安がある。』
『ずっとお子様が生活に困らないようにしたい。』
『障がいのあるお子様に不動産を残したい。』
こんな時には特定贈与信託が良いかもしれません。
【特定贈与信託の内容と特徴】
▶受益者の生活費や医療費を生涯にわたり定期的に交付する
▶不動産経営に精通した信託会社が、委託された収益土地を管理・運用する。
▶特別障害者は 6千万円、それ以外の特定障害者は3千万円を限度として、委託者から受益者への贈与税が非課税になる。
『信託』の活用により土地や建物管理、税金など、オーナー様のお悩みにお応えできる場合があります。資産継承や相続対策、不動産運用に関するお困り事がありましたら、弊社までお気軽にご相談ください。
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