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access_time2019年10月7日

マイナス金利が賃貸経営に及ぼす影響

日本銀行は、平成25年4月に大規模な金融緩和策を導入しましたが、依然として物価の上昇率がマイナス圏内にあったため、今年の2月より『マイナス金利政策』を含めた金融政策を導入しました。

回のは、『マイナス金利』の仕組みや目的、賃貸住宅経営にどのように影響するかをお伝え致します。


 これまでの政策  銀行が日本銀行にお金を預けると利子がもらえました。

企業や家計に貸し出すより日本銀行に預けた方が安全なので貸し出しが進みません。


 マイナス金利政策  銀行が日本銀行に預けると逆に預金が目減りします。




金融機関は、お金を日本銀行に預けると資産が減少してしまう為、企業や家計に貸し出しを増やし、お金を市場に流通させることで物価を上昇させることを狙いとしています。


■不動産関連の貸し出し金利が低下

マイナス金利政策


となり、多くの金融機関は「担保があり貸倒れの恐れの少ない住宅ローン」や「不動産投資のローン」を積極的に行う傾向があります。

また、相続税の増税の影響もあり、平成28年1月~6月の貸家の着工戸数は前年比8.7%増加となっております。

賃貸住宅の増加 ⇒ 競合物件の増加


■賃貸住宅経営の安定の為に

1.アパート・マンションローンの借り換えを検討

 残債期間が10年以上残っている場合は毎月の返済額が下がる可能性があります。

2.アパート・マンションのリフォームを検討

 借り換えによる剰余資金や当面使う予定のないお金を入居促進費用に充当させましょう。


いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。

戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。

access_time2019年10月7日

平成28年分相続税路線価発表 ~資産の把握のポイント~

お世話になっております。PM事業部の阿部麻里です。

国税庁は平成28年7月1日に、相続や贈与の課税の際土地の評価基準となる「平成28年度分の相続税路線価」を発表しました。

2008年のリーマンショック以降下落傾向が続いていましが、8年ぶりに全国平均で上昇しました。

今回のオーナーズニュースは、平成28年分相続路線価のトピックスと資産の把握のポイントを紹介致します。


平成28年度 相続税路線価トピックス

◆全国平均で前年比 0.2%UP

・14都道府県で上昇(昨年10都道府県) ・29都道府県は、減少率の縮小

全体的には都市部が上昇。地方は下落に歯止めがかかりつつある。


■最新の路線価の確認方法

国税庁のホームページの平成28年分財産評価基準に全国の路線価が公表されており、ホームページ内に評価方法が記載されています。

相続人の分割方法を検討する際、まず所有地、個々の評価額を正確に把握することが重要です。

また、一般的に相続税路線価は実勢価格の8割と言われており、売却する際の目安となりますので、確認しましよう。


■不動産以外の資産にもご注意!

平成26年分の相続税申告状況

国税庁の発表によると、平成6年に亡くなられた方の相続財産の内、現金・有価証券の割合は、合わせて17.7%だったのに対し、平成26年は41.9% となりました。

金融資産は、相続税法上評価を下げることは難しい為、土地・建物同様、注意しましょう。

出典『国税庁 平成26年度分相続税の申告状況発表資料』より


相続税対策がしにくい金融資産は暦年贈与、相続時精算課税制度を使い、お子様に資産を移すことを検討しましょう。また、借入金の残債額についても確認してみましょう。


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access_time2019年10月7日

人気の注目設備 ~インターネット無料について~

2014年末時点のインターネットの普及率は82.8%となっており、インターネット設備は電気・ガス・水道と並び生活する上で重要な基盤です。

また、スマートフォンやタブレットの普及に伴い、お部屋を探す人はインターネットの設備に大きな関心を持っています。

今回は、入居者に人気の高い設備である「インターネット無料」について説明致します。


 ■自宅での無線LANによるインターネット接続の利用率は6割弱に! 

自宅での無線LANによるインターネット接続の利用率

20代・30代でスマートフォン・タブレットの利用率は高くなっております。

また、自宅でスマートフォン・タブレットを利用する際、通信速度が速く料金が固定になっている無線LANがお得で便利になっている為、自宅で無線LANを導入する方が増えています。

出典『平成26年情報通信メディアの利用時間と情報行動に関する調査』より


 ■「人気設備ランキング」に4年連続ランクイン 

賃貸住宅新聞による入居者に人気の設備ランキングに「インターネット無料」は単身者向け物件で4年連続1位、

ファミリー向け物件においても2015年は4位となっております。

人気設備ランキング2015

出典『全国賃貸住宅新聞 入居者に人気の設備ランキング2015』より


 ■「インターネット無料」の仕組み 

「インターネット無料」の仕組み

インターネットを利用する際、一般的には各入居者がプロバイダーと呼ばれる通信事業者に月額4,000~6,000円程支払っています。

オーナー様が建物事業者と一棟毎にまとめて契約をして入居者の負担なしで利用が可能になる仕組みです。

入居者にとっては、月々の支払いが減る為、入居促進・退去防止につながります。


 ■オーナー様の負担と通信事業者の選び方について 

◆設備工事費用:初期費用を一括で支払う方法と、月々の使用料に含める方法が選択できます。

◆毎月の使用料:物件の戸数によって異なり、一戸当たり2,000~3,000円くらいです。

◆契約期間:5~7年が多いようです。途中解約の場合の違約金も確認しましょう。

   ※トラブル時の対応については、入居者と通信事業者が直接行います。

   24時間対応出来る会社を選ぶことで、入居者の満足度も向上します。


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住宅用火災警報器の設置とメンテナンスについて

2004年の消防法改正に伴い、全ての住宅の各居室や階段の天井などに住宅用火災警報器を設置することが義務付けられました。

2015総務省消防庁のデータによると設置率は全国で81%と言われております。

今回は住宅用火災警報器の効果や点検・交換の方法についてご説明します。


 ■建物火災による死者数の9割は住宅火災 

2004年の消防法改正に至るまで、住宅に対する防火規制は殆ど行われなかった為、不特定多数が利用するホテル、百貨店などと比べ、住宅火災による死者数は5倍と言われています。

また、住宅火災による死者の発生要因の約6割は、 逃げ遅れであり年齢別に見ると65歳以上の方が6割を占めています。

※放火、もしくは放火の疑いであるものを除きます。


 ■住宅用火災警報器の効果について 

消防庁が2012年~2014年における失火を原因とした住宅火災について住宅用火災警報器の効果を分析したところ、死者数は2/3となり、焼損床面積・損害額は概ね半減しました。

住宅用火災警報器の効果


アメリカでは住宅用火災警報器の設置率が90%を越え、火災による死者数がピークに比べて半減したという効果が現れています。


※1 「死者」とは、火災現場において火災に直接起因して死亡した者であり、火災により負傷した後、48時間以内に死亡した者を含む

※2 死者の発生した経過が「殺人・自損」(放火自殺・放火自殺者の巻添者・放火殺人の犠牲者)であるものを除く」


 ■要注意 ~交換時期は10年~ 

一般的に住宅用火災警報器は、配線工事のいらない電池式を採用しており電池の寿命は10年となっております。

また、汚れなどの影響により火災の感知が遅れる場合がありますので、少なくとも年に2回は下記の点検を行いましょう。


 ■点検方法について 

①設置時期を調べる

 本体の側面などに記入した「設置年月」、または本体記載の製造年を確認しましょう。

②定期的に動作確認を行う

 ボタンを押す、もしくはひもを引いて音が鳴るか確認する。

 【正常な場合】正常をお知らせするメッセージまたは火災報知音が鳴ります。

 【音が鳴らない場合】電池がきちんとセットされているか、ご確認ください。それでも鳴らない場合は、「電池切れ」か「故障」です。取扱説明書をご覧ください。


人の命と大切な資産を守る為に、設置とメンテナンスを確実に行いましょう。


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建物修繕・設備交換時期を把握するメリット

総務省が発表した2013年の全国の空家率は13.5%となり、2023年には21%になると言われております。

オーナー様の賃貸住宅経営の大きな不安要素である『空室』を減らすために、建物と設備のメンテナンスは欠かせません。

今月は、賃貸住宅の主な修繕内容と時期について、おさらいしてみましょう。


■建物外部、建物内部修繕のポイント


賃貸住宅は概ね10~15年に1度、修繕工事が必要となります。

まずは、物件の過去の修繕履歴を確認し、修繕計画を立ててみましょう。

足場を組む必要がある屋根と外壁工事は、同時期に行うと総額を圧縮できる可能性があります。

また修繕工事は、一括で経費に算入できるため所得税を下げることができますので計画的に工事を実施しましょう。


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不動産資産の色分け

今回は、ご所有物件ごとに今後の活用方法について検証してみましょう。

「収益性」と、用途の違いによる「流動性」で資産を色分けしてみると今後の活用・運用方針のヒントになるかと思います。


参考:相続に関連するデータ


上記のトピックスの通り、実家の不動産を負担と考えている方は増加傾向となっています。

特に、収益性が低く権利関係の複雑な貸宅地(借地)は、整理するのに時間がかかります。

ご所有物件の特徴と将来性を踏まえ、今後の利用・活用を再度検討しましょう。


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入居者の今後のニーズを検証 ~家事負担を減らす設備に注目~

日本の人口は2010年にピークを迎えました。現在、政府や各地方行政は少子高齢化の流れに歯止めをかける動きの一つとして、子育て中の女性が働きやすい環境整備に力を入れています。

今回は、人口動態の変化等のデータから今後の入居者のニーズを検証します。


 昭和55年(1980年)から共働き世帯が増加 

■共働き等世帯数の推移

下のグラフ通り、男女雇用機会均等法により女性の就業率が上昇し、共働き世帯が増加しております。

また、育児・介護休業法により女性が出産・育児しながら働き、更にキャリアアップを目指せるようになってきております。




 今後の入居者ニーズは「セキュリティ」だけでなく「家事負担の軽減」 

2015年4月の厚生労働省の調査によると、待機児童は2万人を超え、共働き世帯は益々増加傾向となっております。

ランキングを見ると「エアコン」や「追い焚き」など入居者の費用負担を削減・軽減をする設備だけでなく「セキュリティ」関連設備の人気が上昇しています。

また、今後の共働き世帯の増加を考えると家事負担を軽減する設備が望まれます。


超高齢化社会と言われる現在、親の介護をしながら働く人は、約290万人いると言われています。

また、単身世帯においても高齢化が進んでいくことが予想されます。

「家事負担を削減・軽減」する設備に目を向けて、顧客満足度を上げる工夫を検討し、実行しましょう。


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賃貸住宅の建築後15年に起こる現象~賃貸経営のデッドクロスとは~

賃貸住宅を所有することは、相続税対策のみならず所得税対策に有効であると言われています。

これは減価償却できる資産を持ち、融資を受けていれば、金利分を経費として計上できるためです。

ただし、築年数が経過するごとに経費は少なくなり、手残り収入が減ります。

今回は、おおむね建築後15年に起こる「賃貸経営のデッドクロス」についてご説明致します。


 賃貸住宅の主な経費~減価償却と借入金利について 


●減価償却とは

建築費を法定耐用年数で分割し、毎年経費として計上する仕組みです。

償却方法は建築費の7割が本体工事となり定額法で下記耐用年数で分割します。

鉄筋コンクリート造47年

重量鉄骨造34

木造22年

また、建築費の約3割は設備工事となり定額法もしくは定率法で15年で償却します。


●借入利息の経費について

一般的に賃貸住宅を建てる方は、毎月の返済額が変わらない元利均等返済方式を選んでおり、経費となる利息は経過年数に応じて減少していきます。


「デットクロス」とは 

建築後15年を経過すると↓

① 経費となる減価償却が少なくなる

② 元利均等返済の場合返済額は変わらず、経費とならない元金の割合が増える

収入は変わらずに①と②の金額が逆転し、所得税が増え、手取り収入(キャッシュフロー)が減る現象を「デッドクロス」と呼びます。


デッドクロスを回避するには

①計画的な修繕工事の実施

②繰り上げ返済を行う

③新たに物件を建築もしくは購入し償却資産を増やす

④ローンの借り換えで返済計画を伸ばす

⑤売却する

上記の中で最も一般的な方法は計画的な修繕工事の実施です。経費を増やすだけではなく、家賃の下落の予防につながります。


修繕工事をするうえでのポイント

1.長期修繕計画を立てて実行(建物、設備の寿命、経費を考慮)

2.修繕費を積み立てておく(生命保険などを活用)

3.ローンやリースを活用し修繕工事を行う

これからの確定申告の内容を踏まえ、修繕計画を立て実行する事をおすすめ致します。


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生前贈与のメリットと注意点

2015年1月から相続税が増税されましたが、子育て・教育、住宅購入などに関する贈与については控除が拡大しております。

資産の流動化、及び所有者が生前に資産の方向性を決め、近年増加しつつある相続・遺産分割によるトラブルを防ぐ狙いがあると思われます。

今回は、生前贈与のメリットと注意点をご説明致します。


 贈与を活用し、相続財産を圧縮 

◎暦年贈与(通常の贈与)

贈与される人1人あたり年間110万円まで控除され、贈与税が掛からず申告も不要です。



上記の通り、暦年贈与を計画的に行うことで相続財産を圧縮し、かつ将来の納税資金として相続される方へ事前にお渡しすることができます。

※相続開始前3年以内の贈与は相続税の課税対象となります。 ※2015年12月現在の税制となっております。


 贈与を行う上で注意するポイント 

2012年の相続税の税務調査において申告漏れが指摘された資産の中で最も多額だったのが現預金でした。

正しく贈与を行うために、下記ポイントを確認してください。

□通帳、印鑑、カードは受け取る側が保管する

□110万円を超える場合は必ず申告する

□現金で渡すのではなく預金口座へ送金する

□贈与するたびに贈与契約書を作成する


●「名義口座」と「贈与契約書」に注意●

親が子供に黙って現金口座を作り、通帳などを保管している場合(名義口座)は贈与を認められません。

また贈与契約書に「1,000万円を100万円ずつ分けて10年かけて贈与する」という内容は最初の年に一括で贈与したと判断され、節税のつもりが相続時に負担を増やす可能性があります。


将来価値が上がる可能性の高い資産、収益性の高い賃貸物件は、早期に贈与することで相続税対策として効果が出る可能性があります。

そのために先述の暦年贈与や一度に多額の贈与が可能となる【相続時精算課税制度】をご検討されてはいかがでしょうか。

ご所有の資産、ご家族の状況により、節税や相続遺産分割トラブルを防ぐ方法は異なります。所有不動産の将来性(運用方法など)については弊社までお問い合わせください。


いわき市の不動産に関するご相談は、株式会社いわき土地建物にお任せ下さい。

一戸建て、マンション、土地、アパート、店舗、事務所、駐車場など、不動産の「売りたい」「買いたい」「貸したい」「借りたい」様々なご要望にお応えします。

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戸建貸家の空室に注意

国土交通省の平成26年度の調査によると、今後の望ましい住宅の形態として『一戸建て』と答えた方は69.1%でした。戸建ての貸家は供給数が少ないため、立地等の影響を受けにくく、一般的には入居が決まりやすいと言われています。

今回は相続税上の評価という観点から戸建て貸家の注意点をまとめました。


 空室だと相続税上の評価が下がらない? 

戸建て貸家が空室になった場合、共同住宅と比べ使用・処分の制限が少ない為、貸家評価と貸家建付地評価が受けられず、相続税上の評価額が下がらない可能性があります。


 評価を下げる基本要件は【入居中】であること 

但し、相続開始時に空室であった場合でも募集活動(不動産会社に依頼することが望ましい)をしっかり行っていれば、評価を下げられる可能性があります。


 貸すことに迷われたら・・・ 

空家を賃貸していない方は、将来的に自身で使う予定があったりリフォーム代が高額になるという理由が多いようです。

空家をそのままにしておくと、相続税だけではなく固定資産税等の軽減が受けられなくなり、税負担が更に増す可能性があるため、期限付きで貸したり(定期借家契約)、売却等、対応を検討しましょう。


参考:貸家評価と貸家建付地評価

建物を建てて貸した場合、入居者に居住権が発生する為、建物を壊したり売却しにくくなります。

その為、相続税の評価が下がり、結果、相続税が下がります。

このことから、貸家や共同住宅を賃貸することは、相続税対策になると言われています。



空家は税金面だけでなく、倒壊・火災などの事故を招く恐れがあるため、ご所有の方はお早目に弊社までご相談ください。

また、弊社はお近くの不動産会社だけでなく、遠方に所有されている不動産についてもご相談を承ります。


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